サラリーマンの資産運用方法として注目を集める、ワンルームマンション投資やアパート経営。それら不動産投資の一つの指標として、利回りというものがあります。
この利回りについてはどう計算するのか、相場や目標値、最低ラインなどがわからないという声が良く聞かれます。今回はそれらの疑問を解決できるように、利回りに関する基本情報をご紹介します。
そもそも不動産投資の利回りとは？
不動産投資を前提として物件を購入する場合、指標となるものがその物件の利回りです。この利回りについて少し詳しく見ていきましょう。
不動産投資の利回りは2種類ある
一般的な利回りとは、その物件を賃貸して満室となった場合の年間の賃料総額を、物件の価格で割った数字のことです。しかし、実は利回りには2種類あります。
先に述べた利回りは「表面利回り」、もう一つの利回りは「実質利回り」と呼ばれます。それぞれの意味と計算式を説明しましょう。
表面利回りの意味と計算式
表面利回りは、グロス利回りとも呼ばれる「投資利回り」のことです。計算式は以下の通りです。
表面利回り＝満室時の年間賃料／物件の購入価格
一般的に、この表面利回りが高い物件ほど良いと考えられることが多い傾向にあります。表面利回りが8%の物件は、7%の物件よりも投資の価値があるという考え方です。
次に実質利回りを説明しましょう。
実質利回りの意味と計算式
表面利回りの計算式は分母が物件価格のみでしたが、実質利回りはそこに諸経費もプラスする点が大きな違いです。計算式は以下の通りです。
実質利回り＝（満室時の年間賃料－年間経費）／（物件の購入価格＋購入時諸経費）
年間賃料から物件の維持管理に要する経費を引いた手元に残った利益を、物件の購入価格と購入に要した諸経費の合計で割るのです。この実質利回りの方が、収益をより正しく反映した指標となります。
利回りを比較する際に知っておくべきポイント
利回りを比較して物件を検討する際に、抑えておくべきポイントがあります。それは表面利回りと物件のリスクは比例の関係にあるということ。利回りが高ければ高いほど、投資リスクも高くなるのです。
例えば満室時の年間賃料がともに500万円の物件がAとBの2件あったとして、Aは好立地でBは悪い立地だとしましょう。好立地のAは入居希望者が多いのでいつでも満室であり、いずれは賃料の値上げも見込めます。また転売することも容易でしょう。
一方、立地の悪いBは空室率も高く賃料も下がっていく傾向にあり、転売も難しいでしょう。売れたとしても購入時よりも低い価格になることが考えられます。
よって、単純に利回りだけで物件の良し悪しを判断するのではなく、空室リスクや家賃下落のリスク、減価してゆくリスクをそれぞれのエリアの環境などで想定し、それを踏まえての比較でなければ妥当な判断とは言えません。
不動産投資利回りの相場の推移や目標は？
不動産利回りの相場は年々変化していきます。ここでは参考までに、2013年から2018年までの東京ならびに全国の不動産利回り相場の推移を確認し、利回りの目標値をどうとらえるべきか考えてみましょう。
不動産投資における利回りの推移
※参考URL：https://www.rakumachi.jp/news/column/235884
まず、民間の調査による、2015年から2018年までの東京と全国の利回り（表面）の推移をご紹介します。
【東京都と全国の「一棟アパート」表面利回りの推移（単位：%）】
| 年 | 東京都 | 全国 |
| 2013 | 8.6 | 10.5 |
| 2014 | 7.9 | 10.0 |
| 2015 | 7.4 | 9.4 |
| 2016 | 7.1 | 9.0 |
| 2017 | 6.8 | 9.0 |
| 2018 | 6.7 | 9.1 |
【東京都と全国の「一棟マンション」表面利回りの推移（単位：%）】
| 年 | 東京都 | 全国 |
| 2013 | 8.6 | 10.5 |
| 2014 | 7.9 | 10.0 |
| 2015 | 7.4 | 9.4 |
| 2016 | 7.1 | 9.0 |
| 2017 | 6.8 | 9.0 |
| 2018 | 6.7 | 9.1 |
この調査結果からわかることは二つあります。まず、一棟アパートと一棟マンションでは利回りはほぼ同じであるということです。また、全国と比較すると東京の表面利回りの下落率は高いということもわかります。
つまり、東京都内の一棟物件への買い意欲は高いようです。
不動産投資利回りの相場はどれくらいなのか
2017年4月に行われた民間の不動産投資家調査によると、ワンルームマンションで都内でも人気の港区、品川区、目黒区、大田区の4区で構成される城南エリアの期待利回りは4.5%、取引利回りは4.3%です。
墨田区や江東区など、東京大手町まで15分以内（鉄道沿線）の城東地区では、期待利回りは4.8%、取引利回りは4.5%という結果になりました。
※参考URL：https://mansionkeiei.jp/column/28784
利回り目標の最低ラインに対する考え方
利回り目標の最低ラインについてはどう考えたら良いでしょうか。前提として最低ラインは物件の条件によって異なってきます。物件の構造や立地、築年数なども影響します。数字だけにこだわらずさまざまな要素を考慮しつつ目標を設定することが肝心です。
ここまで見てきたように、投資物件の利回りはローカルであればあるほど高く、都心であればあるほど低くなります。また、中古物件の利回りは高く、新築物件は低いという傾向があります。
さらに言えば、木造よりは鉄骨造、鉄骨造よりはRC造という風に、構造が強靭になるにつれて利回りは低くなります。このようにさまざまな条件が利回りに影響し、さらに融資条件によっても変化します。結局、投資方針によって利回り最低ラインを考えるべきなのです。
例えば、稼働率が高くて空室リスクが低く、賃貸需要が旺盛な都心の駅近にある、取り組みやすい中古物件であった場合、利回り最低ラインはどのくらいでしょうか。築20年以上であれば7%程度、それ以下であれば5〜6%程度となるでしょう。
不動産投資はマイナス収支が普通？
一部の不動産投資アドバイザーが「マンション投資は月単位のキャッシュフローが数千円程度マイナスになるのが普通である」といった発言をしているのを耳にしたことがあるかもしれません。果たしてそれは本当なのでしょうか。
キャッシュフローから見る不動産投資
結論から言えば、月々のキャッシュフローがマイナスになるのが普通というのは誤りです。投資を始めた当初から月々のキャッシュフローがマイナスになるのであれば、根本的なスキームが間違っています。
基本的に不動産投資は物件を人に貸して家賃収入を得、そこから月々の借入金の返済や経費を差し引き、手元に利益が残るべきものです。それが、初めからマイナスでは事業と言える訳はありません。
アドバイザーからは、キャッシュフローがマイナスでも節税で戻るという説明がなされる場合もあります。
しかし、わずかな節税効果のために身の丈に合わない額の物件を購入し、毎月のマイナスに耐えきれずに売却し、結果数百万円も売却損が発生したケースは決して珍しくありません。
キャッシュフローがマイナスになる理由とは
キャッシュフローがマイナスになる主な理由は3つあります。まず、金利が高い場合です。
入ってくる家賃収入に対して返済の金利が高ければ、ローンの負担は膨張します。イールドギャップと呼ばれる、手取り利回りと借入金利の差が2%以上あるなら良好な状態です。
次に、借入期間が短い場合です。長ければ長いほど月々の負担額は少なくなります。短い期間での返済計画を組むと、キャッシュフローのマイナスを招きやすくなります。
最後に、物件価格が高すぎる場合です。このケースにおいては基本的な返済額が高くならざるを得ません。そのためキャッシュフローがマイナスになる、身の丈に合ってない投資になってしまうのです。
キャッシュフローを改善するには
キャッシュフローをプラスの方向に持っていくためにはどうしたら良いのでしょうか？短く設定した返済期間を伸ばすことは困難であるため、初めから長めに返済期間を取っておくことが重要です。
仮に物件購入の全額をローンで賄ったとしても、可能な限り長期の返済計画を立てれば、月々のキャッシュフローをプラスに持っていくことも十分にできます。そのように長期の返済計画を立てた上で、収益の上がり方を見ながら繰り上げ返済をしていくのが賢明でしょう。
まとめ
不動産投資の成功と失敗を左右する大きな要素は、開始するときのスキームです。アドバイザーの意見を参考にした上で、自分自身の視点で冷静に判断し、適切な情報によって身の丈にあった投資スキームを考えるべきでしょう。
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