不動産投資の世界において、兵庫県加古川市は長らく「堅実な地方都市」として注目されてきました。しかし、2020年代後半に突入した今、その投資環境は大きな変革期を迎えています。人口減少というマクロな課題を抱えつつも、特定のニーズが爆発的に増えているこの街で、なぜ今「新築アパート」が最適解となるのか。その理由を紐解きます。
1. 人口減少下でなぜ「アパート」なのか？――世帯数増のパラドックス
加古川市の総人口は、全国の多くの地方都市と同様に微減傾向にあります。しかし、投資家が注目すべきは「人口」ではなく「世帯数」です。
最新の統計が示す通り、加古川市では**「世帯数」は依然として増加傾向**にあります。これは、核家族化の進行に加え、市内に点在する臨海部の工業地帯（神戸製鋼所など）で働く単身労働者や、駅周辺の再開発に伴う若い世代の一人暮らし需要が活発であるためです。
特に新築アパートが強い理由は、ターゲット層の「質」にあります。現在の賃貸ユーザーは、単に「住めればいい」という層から、「IoT設備、高い断熱性、セキュリティ」を重視する層へとシフトしています。これらは既存の中古物件では代替しづらく、新築ならではの差別化要因となります。
2. 加古川市のエリア選定：3つのホットスポット
加古川市は広く、エリアによってターゲットが明確に分かれます。投資の成否は、この「ゾーニング」で8割決まるといっても過言ではありません。
-
JR加古川駅周辺（都市型・高収益エリア） 新快速が停車し、神戸・大阪へのアクセスが抜群なこのエリアは、常に高い需要を誇ります。2026年現在、駅周辺の再開発も進んでおり、利便性を求める単身社会人がターゲットです。土地価格は高めですが、その分高い家賃設定が可能で、資産価値の目減りが少ないのが特徴です。
-
JR東加古川駅エリア（学生・若年層エリア） 近隣に兵庫大学があるほか、飲食店や娯楽施設が充実しており、若者に人気のエリアです。加古川駅周辺に比べると土地取得コストを抑えられるため、表面利回りを重視する投資家に向いています。
-
尾上町・野口町（郊外型・ロードサイドエリア） 車移動が前提となるエリアですが、臨海部への通勤に便利なため、ガレージ付きアパートや広めの1LDKなど、特定のニーズに特化した物件が強いのが特徴です。土地が広く確保できるため、建築コストを最適化しやすいメリットがあります。
3. インフレ時代の投資方程式：建築費高騰を「参入障壁」に変える
2026年現在、資材価格や人件費の上昇により、新築アパートの建築コストは数年前とは比較にならない水準にあります。一見すると投資家には逆風ですが、加古川市のような実需の強いエリアでは、これが**「既存物件との格差」を生む強力な武器**となります。
建築コスト上昇が「賃料の底上げ」を正当化する
今、加古川市で新築を建てるということは、周辺の古いアパートよりも高い建築原価を背負うことになります。しかし、これは同時に「安価に建てられた競合物件」がこれ以上増えにくいことも意味します。 新築プレミアムに加え、最新の断熱性能や遮音性能を備えることで、光熱費の高騰に悩む入居者に対し、「月々のトータルコスト（家賃＋光熱費）が抑えられる住まい」としての提案が可能になります。2026年の市場では、単なる家賃の安さではなく、**「生活維持コストの効率化」**が成約の決め手となっています。
4. 勝ち残るための「新築」付加価値
競合するアパートが多い中で満室経営を維持するには、スペック選びが重要です。2026年のトレンドとして外せないのは以下の3点です。
-
高速無料Wi-Fi ＆ ワークスペース： 在宅ワークの定着により、部屋の一部をデスクスペースにする設計がスタンダード化しています。
-
宅配ボックス ＆ スマートロック： 非対面での受け取りや、スマホでの解錠は、今や「あれば便利」ではなく「なくてはならない」設備です。
-
防災・減災性能： 加古川市は一級河川「加古川」を抱える街です。ハザードマップを確認した上での基礎のかさ上げや、停電時に役立つ太陽光発電・蓄電池の設置は、入居者への強い安心材料（リーシングの武器）になります。
5. リスクと対策：空室・修繕・出口
新築投資最大のメリットは「最初の10〜15年は修繕費がほとんどかからない」点にあります。しかし、出口（売却）を見据えた戦略が必要です。
加古川市は、姫路市や明石市に隣接しており、不動産流通は活発です。15〜20年後に売却する際、土地の価値が残りやすい「駅徒歩圏」や「主要道路沿い」を選んでおくことが、最終的なトータルリターンを左右します。
まとめ：加古川市で「選ばれる大家」になるために
加古川市での新築アパート投資は、決して「建てれば儲かる」時代ではありません。しかし、地域の特性を理解し、2026年のニーズに即したスペックを備えれば、安定したキャッシュフローを生み出す強力な資産となります。
「工業都市としての安定した賃貸需要」と「ベッドタウンとしての成長性」。この二面性をうまく捉えることが、加古川投資の鍵です。
