COLUMN

滋賀県（彦根市）でアパート経営を始める前に知っておきたいこと

― 地域特性・賃貸需要・収支計画・パートナー選びまで徹底解説

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滋賀県彦根市で土地を所有している方にとって、アパート経営は有力な土地活用の選択肢です。京都・大阪・名古屋の三大都市圏からアクセスしやすい交通利便性、滋賀大学・滋賀県立大学をはじめとする大学の集積による安定した賃貸需要、そして製造業を中心とした堅実な産業基盤。彦根市には、アパート経営を後押しするさまざまな好条件がそろっています。

一方で、琵琶湖東北部ならではの気候条件や、地域ごとに異なる需要特性など、事前に把握しておくべきポイントも少なくありません。本コラムでは、滋賀県でアパート経営を検討している土地オーナーや不動産投資家の方に向けて、彦根市の市場環境からリスク対策、建築パートナーの選び方まで、実践的な情報をお伝えします。

一、滋賀県・彦根市の賃貸市場の現状と将来性

1-1. 人口動態と世帯構造の変化

彦根市の人口は約11万4,000人で、滋賀県内では大津市、草津市に次ぐ規模を持つ中核都市です。人口そのものは緩やかな横ばい傾向にありますが、アパート経営において注目すべきは世帯数の動向です。彦根市の世帯数は約4万7,000世帯に達しており、単身世帯や少人数世帯の増加に伴って着実に増えています。

1世帯あたりの平均人数は縮小傾向にあり、ワンルームや1K〜1LDKといった少人数向け住居のニーズが高まっています。人口が横ばいでも世帯数が増加する構造は、賃貸住宅の需要を下支えする重要な要素です。

1-2. 三大都市圏をつなぐ交通結節点

彦根市の大きな強みは、近畿圏・中部圏・北陸圏の接点に位置する交通利便性です。JR琵琶湖線（東海道本線）が市内を通り、彦根駅から京都駅まで約50分、大阪駅まで約80分でアクセスできます。さらに東海道新幹線の米原駅が隣接しており、名古屋まで約30分、東京まで約2時間10分という好立地です。

名神高速道路のインターチェンジも市内にあり、物流の要衝としても機能しています。この交通アクセスの良さが企業の工場進出を促し、転勤者や単身赴任者の賃貸需要を安定的に生み出しています。

1-3. 学術研究都市としての安定需要

彦根市は、滋賀県内でも有数の学術研究都市です。国立の滋賀大学（経済学部・データサイエンス学部、彦根キャンパス学生数約3,700人）、公立の滋賀県立大学（4学部、学生数約2,600人）、私立の聖泉大学の3大学が市内に集積しています。さらに、ミシガン州立大学連合日本センターも立地しており、国際的な学術交流の拠点にもなっています。

毎年、県外から多くの学生が入学するため、ワンルームや1Kタイプの賃貸需要が年間を通じて安定しています。特に滋賀大学は2017年に日本初のデータサイエンス学部を設置したことで全国的な注目を集めており、今後も県外からの入学者の流入が見込まれます。

1-4. 製造業が支える堅実な産業基盤

彦根市は観光と歴史の街であると同時に、製造業の集積地としても知られています。ブリヂストン彦根工場（国内最大級の敷地面積）、パナソニック彦根工場、SCREENホールディングス彦根事業所（半導体製造装置）、フジテック（エレベーター）など、大手メーカーの生産拠点が多数立地しています。

これらの企業の従業員や関連企業からの出向者・転勤者が、単身向け・ファミリー向けいずれの賃貸需要にも厚みをもたらしています。製造業という景気変動に左右されにくい安定した雇用基盤があることは、アパート経営の長期的な安定につながる要素です。

二、彦根市でアパート経営に適したエリア

アパート経営の成否を大きく左右するのが立地選びです。彦根市内で特に賃貸需要が高いエリアを見ていきましょう。

2-1. 彦根駅周辺・旧城下町エリア

彦根駅は市の玄関口であり、JR琵琶湖線と近江鉄道が乗り入れる交通の要所です。駅周辺は商業施設や金融機関が集中しており、単身のビジネスパーソンや転勤者向けの需要が安定しています。また、滋賀大学経済学部キャンパスが彦根城に隣接して立地しているため、大学生の賃貸需要も取り込みやすいエリアです。駅徒歩圏内の物件は希少性が高く、家賃もやや高めの設定が可能です。

2-2. 南彦根駅周辺（新市街地エリア）

南彦根駅周辺は、彦根市の商業・生活の中心地として発展したエリアです。ビバシティ彦根をはじめとする大型商業施設が立ち並び、生活利便性の高さから若年層やファミリー層に人気があります。滋賀県立大学へのアクセスも比較的良好で、学生需要と社会人需要の両方が期待できるバランスの良いエリアです。

2-3. 高宮・河瀬・稲枝エリア（工場隣接エリア）

JR河瀬駅・高宮駅周辺は、ブリヂストンやSCREENホールディングスなどの大手工場が集中するエリアです。工場勤務者や関連企業の従業員からの賃貸需要が根強く、単身者向け物件の入居率が比較的安定しています。駅から徒歩圏内であれば車を持たない入居者のニーズにも対応でき、空室リスクの低減が見込めます。

2-4. 滋賀県立大学周辺（八坂町エリア）

滋賀県立大学は彦根市八坂町の琵琶湖東岸に広大なキャンパスを構えています。約2,600人の学生が在籍しており、大学周辺には学生向け賃貸物件が集まっています。大学の立地がやや郊外のため、大学近接の物件は学生からの需要が集中しやすく、入居率が安定しやすい特徴があります。家賃は市中心部より抑えめですが、回転が安定しているため堅実な経営が可能です。

三、彦根市のアパート経営で期待できるメリット

3-1. 多層的な賃貸需要による安定収入

彦根市のアパート経営の最大の強みは、需要の層が厚いことです。大学生、製造業従事者、転勤者、そして城下町としての観光産業に携わるスタッフなど、複数のセグメントからの需要が重層的に存在します。特定の産業や入居者層に依存しない収益構造を構築しやすいのは、彦根市ならではのメリットです。

彦根市の家賃相場は、1Kで約3.5万〜4.5万円台、1LDKで約5万〜6万円台が中心です。京阪神エリアと比べて建築コストに対する利回りが確保しやすく、堅実な収支計画を立てやすい水準といえるでしょう。

3-2. 相続税・固定資産税の節税効果

所有する土地にアパートを建築すると、更地の状態と比べて固定資産税の評価額が大幅に軽減されます。住宅用地の特例により、200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に減額されます。

また、相続税対策としても有効です。現金や更地で相続するよりも、賃貸用の建物が建っている土地は相続税評価額が低くなるため、将来の相続に備えた資産の組み替えとしてアパート経営を選択するオーナーも増えています。

3-3. 滋賀県全体の成長性を享受できる

滋賀県は、近畿地方で唯一長年にわたり人口が増加してきた県として知られています。京都・大阪のベッドタウン機能と、県独自の産業集積が相まって、県南部を中心に地価が上昇傾向にあります。草津市や守山市では公示地価が前年比3%超の上昇を記録するなど、滋賀県全体の不動産市場は活況を呈しています。

彦根市は県南部ほどの急激な上昇はないものの、大学や製造業の集積による安定した需要基盤があり、アパート経営による家賃収入と保有する土地の資産価値維持を両立できる堅実なエリアです。

四、知っておくべきリスクと対策

メリットだけでなく、リスクを正しく把握したうえで対策を講じることが、安定したアパート経営の基盤になります。

4-1. 空室リスクへの対策

アパート経営における最大のリスクは空室です。彦根市は賃貸物件の供給数も一定数あるため、築年数が経過した物件や設備が見劣りする物件は入居者に選ばれにくくなります。対策として重要なのは、建築段階から「入居者に選ばれる物件づくり」を意識することです。

具体的には、デザイン性の高い外観・内装、充実した設備仕様（独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックスなど）、そして適切な間取り設計が差別化のポイントになります。彦根市は車社会の側面が強いため、十分な駐車スペースの確保も入居率を大きく左右する要素です。

4-2. 琵琶湖東北部の気候への対応

彦根市は琵琶湖東岸に位置し、冬季は琵琶湖からの湿った風と鈴鹿山系の影響で積雪が見られる地域です。夏季は琵琶湖の影響で湿度が高くなる傾向があり、建物の断熱性能と結露対策が経営の長期安定性に直結します。

屋根の耐雪対応、高気密・高断熱仕様の採用、適切な換気設計など、滋賀県の気候を熟知した建築会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。逆に言えば、気候対策がしっかりしている物件は入居者からの評価が高く、競合との明確な差別化になります。

4-3. 人口減少への備え

彦根市の人口は長期的には緩やかな減少が見込まれています。国立社会保障・人口問題研究所の推計によると、2050年には現在の約11万4,000人から約9万9,000人へ減少する見通しです。

ただし、大学の集積や製造業の雇用基盤による流入人口が一定数見込めること、世帯数の増加傾向が続いていることから、賃貸需要が急激に落ち込むリスクは限定的と考えられています。重要なのは、将来の市場変化に柔軟に対応できる物件を建てることです。ターゲット層を明確にした間取り設計、汎用性の高い設備仕様、そして長期的にメンテナンスコストを抑えられる建物品質を建築段階で担保しておくことが、10年・20年先を見据えた経営の安定につながります。

4-4. ローン返済リスクの管理

アパート建築には一般的に数千万円規模の初期投資が必要であり、多くのオーナーがアパートローンを活用します。返済計画を立てるうえで重要なのは、満室時の収入ではなく、空室率を考慮した「実質的な手取り収入」をベースにシミュレーションを行うことです。

金利変動リスクへの備えとして、固定金利の選択も検討に値します。また、建築コストを適正に抑えることで借入額を最小化し、返済余力にゆとりを持たせることも、安定経営のための重要な視点です。

五、滋賀県のアパート経営を成功に導く建築パートナーの選び方

アパート経営の成功は、建築パートナーの選定で大きく左右されます。特に彦根市のような地方中核都市では、地域の賃貸市場を理解し、入居者ニーズに合った提案ができるパートナーを選ぶことが極めて重要です。

5-1. デザイン性が入居率を左右する時代

賃貸物件の供給が増える中で、入居者の目は確実に肥えてきています。かつては「駅からの距離」と「家賃」が物件選びの主な基準でしたが、現在はデザイン性や設備の充実度を重視する入居者が増えています。

ホテルライクな内装仕様や統一感のある外観デザインなど、「住みたい」と思わせる魅力のある物件は、家賃を高めに設定しても入居者が集まりやすく、結果として高い利回りにつながります。建築パートナーを選ぶ際は、過去の施工事例を確認し、デザインのクオリティを見極めることが大切です。

5-2. 利回りを左右する建築コストの最適化

アパート経営の利回りは、家賃収入だけでなく建築コストによっても大きく変動します。同じ家賃収入でも、建築費が高ければ利回りは下がり、ローンの返済負担も重くなります。

重要なのは、「安い建物を建てること」ではなく、「品質を保ちながらコストを最適化すること」です。デザイン性と居住品質を維持しつつ、建築コストを適正に抑えられる会社は、オーナーの収益性を最大化できるパートナーといえるでしょう。

5-3. 滋賀県での実績を重視する

彦根市を含む滋賀県は、琵琶湖の影響による湿気や冬季の積雪など、独自の気候特性があります。こうした環境下で長期間にわたり品質を維持できる建物を建てるには、滋賀県での施工実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

地域の賃貸市場の動向、入居者ニーズ、建築規制、さらには融資に強い地元金融機関とのネットワークなど、地域に根差した知見を持つパートナーは、初めてアパート経営に取り組むオーナーにとって心強い存在です。

六、彦根市でアパート経営を始めるまでのステップ

最後に、彦根市でアパート経営をスタートするまでの一般的な流れを整理します。

どのステップにおいても、信頼できるパートナーの存在が経営の成否を分けます。特にStep 2の建築パートナー選びは、その後のすべてに影響を与える最重要ポイントです。

まとめ

滋賀県彦根市は、大学の集積による安定した学生需要、大手製造業の工場立地による社会人需要、そして三大都市圏をつなぐ交通結節点としての利便性と、アパート経営にとって多くのプラス要素がそろった地域です。

一方で、琵琶湖東北部の気候への対応や、将来の人口動態を見据えた物件づくりなど、地域に即した計画が求められます。特に重要なのは、高いデザイン性と建物品質を実現しつつ、オーナーの収益性を最大化できる建築パートナーを選ぶことです。

アパート経営は、正しい知識と適切なパートナーのもとで取り組めば、長期にわたって安定した資産運用が可能な土地活用の手段です。まずは情報収集から始めて、ご自身の土地の可能性を探ってみてはいかがでしょうか。