COLUMN

石川県（能美市）でアパート経営を始める前に知っておきたいこと

― 地域特性・賃貸需要・収支計画・パートナー選びまで徹底解説

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石川県能美市で土地を所有している方にとって、アパート経営は有力な土地活用の選択肢です。日本初の国立大学院大学であるJAIST（北陸先端科学技術大学院大学）を核とした「いしかわサイエンスパーク」の存在、小松マテーレやデクセリアルズをはじめとする先端産業の集積、そして金沢市と小松空港のほぼ中間に位置する地理的優位性。能美市には、アパート経営を支える独自の好条件がそろっています。

一方で、北陸特有の気候条件や人口規模に応じた市場の見極めなど、事前に把握しておくべきポイントも少なくありません。本コラムでは、石川県でアパート経営を検討している土地オーナーや不動産投資家の方に向けて、能美市の市場環境からリスク対策、建築パートナーの選び方まで、実践的な情報をお伝えします。

一、能美市の賃貸市場の現状と将来性

1-1. 人口動態と世帯構造の変化

能美市の人口は約4万9,700人（2025年1月時点）で、世帯数は約2万世帯です。石川県内では中規模の都市ですが、アパート経営において注目すべきは世帯数の増加傾向です。核家族化や単身世帯の増加に伴い、1世帯あたりの人数は縮小を続けており、少人数向け住居のニーズが高まっています。

また、能美市の特徴として外国人住民の比率が比較的高い点が挙げられます。JAIST（北陸先端科学技術大学院大学）の留学生比率は約39%に達しており、先端産業の工場で働く外国人労働者も多く在住しています。こうした多様な居住者層の存在は、賃貸需要の裾野を広げる要因となっています。

1-2. 先端科学技術の拠点「いしかわサイエンスパーク」

能美市の最大の特徴は、日本初の国立大学院大学であるJAIST（北陸先端科学技術大学院大学）を中核とした「いしかわサイエンスパーク」が立地していることです。JAISTには約1,200人の大学院生が在籍しており、そのうち約4割が海外からの留学生です。知識科学、情報科学、マテリアルサイエンスの3分野で世界水準の研究が行われており、産学連携による企業との共同研究も活発に展開されています。

サイエンスパーク内には研究機関や企業のラボが集まり、研究者や技術者の居住需要を生み出しています。こうした知的産業の集積は、質の高い入居者層の確保につながるため、アパート経営にとって大きなプラス要素です。

1-3. 先端製造業が支える安定した雇用基盤

能美市は、手取川の豊富な伏流水を活用した電子部品・繊維関連の先端製造業の集積地です。東証プライム上場の小松マテーレ（高機能繊維）をはじめ、デクセリアルズ根上事業所（電子基板・光学部品）、加賀東芝エレクトロニクス（半導体製造）、東振精機（精密ベアリング部品）など、国内有数の先端メーカーが多数立地しています。

これらの企業の従業員や関連会社からの出向者が、単身向けからファミリー向けまで幅広い賃貸需要を支えています。製造業の雇用は景気変動の影響を受けにくい安定型であり、アパート経営の長期的な安定運営に寄与する重要な基盤です。

1-4. 金沢と小松をつなぐ交通利便性

能美市は、石川県の県都・金沢市と小松空港がある小松市のほぼ中間に位置しており、どちらにも車で約30分でアクセスできます。IRいしかわ鉄道の能美根上駅が市内にあるほか、北陸自動車道の能美根上スマートICも利用可能です。

2024年3月の北陸新幹線敦賀延伸により、隣接する小松駅からのアクセスも向上しました。金沢への通勤圏内でありながら家賃が比較的抑えめであるため、「金沢で働き、能美市に住む」というライフスタイルを選ぶ入居者も一定数います。この「ベッドタウン需要」もアパート経営を検討するうえで見逃せない要素です。

二、能美市でアパート経営に適したエリア

アパート経営の成否を大きく左右するのが立地選びです。能美市内で特に賃貸需要が高いエリアを見ていきましょう。

2-1. 能美根上駅周辺（旧根上・旧寺井エリア）

IRいしかわ鉄道の能美根上駅は、市内唯一の鉄道駅です。駅周辺は商業施設や生活利便施設が集まり、電車通勤者からの需要が見込めるエリアです。駅徒歩圏内の物件は希少性が高く、単身者や若年社会人からの需要が安定しています。旧寺井エリアにかけては市役所や商業ゾーンも近く、生活のしやすさが入居率の安定に寄与します。

2-2. 辰口エリア（JAIST・サイエンスパーク周辺）

JAISTと「いしかわサイエンスパーク」が立地する辰口エリアは、研究者・留学生・技術者からの賃貸需要がある独自のマーケットです。JAISTは学生寮を有していますが、全学生を収容できるわけではなく、キャンパス周辺で民間の賃貸住宅を利用する学生・研究者が一定数います。辰口温泉やいしかわ動物園もあり、自然環境の良さを求めるファミリー層の需要も見込めるエリアです。

2-3. 工場周辺エリア（大浜・浜町・中町など）

小松マテーレやデクセリアルズなどの工場が立地するエリアでは、工場勤務者や関連企業の従業員からの賃貸需要が根強く存在します。単身者向けの1K〜1LDKが中心で、家賃も比較的抑えめの設定ですが、入居率が安定しやすいのが特徴です。特に、工場への通勤が徒歩や自転車で可能な立地は、車を持たない若年層や外国人労働者にも選ばれやすくなります。

2-4. 緑が丘エリア（住宅団地エリア）

能美市南部に広がる緑が丘は、計画的に整備された住宅団地エリアです。教育環境や住環境が整っているため、ファミリー層の需要が底堅い地域です。2LDK〜3LDKのファミリー向けアパートであれば、子育て世帯のニーズに応えることができ、長期入居による安定した経営が期待できます。

三、能美市のアパート経営で期待できるメリット

3-1. 多様な入居者層による安定収入

能美市のアパート経営の強みは、入居者層の多様性です。JAIST関連の研究者・留学生、先端製造業の従業員、金沢通勤のベッドタウン住民、そして地元のファミリー層と、複数のセグメントからの需要が重層的に存在します。特定の産業に依存しない需要構造は、空室リスクの分散につながります。

能美市の家賃相場は、1K〜1DKで約3.5万〜4.5万円台、1LDKで約4.5万〜5.5万円台が中心です。金沢市中心部と比べて建築コストに対する利回りが確保しやすく、堅実な収支計画を立てやすい水準といえるでしょう。

3-2. 相続税・固定資産税の節税効果

所有する土地にアパートを建築すると、更地の状態と比べて固定資産税の評価額が大幅に軽減されます。住宅用地の特例により、200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に減額されます。

また、相続税対策としても有効です。現金や更地で相続するよりも、賃貸用の建物が建っている土地は相続税評価額が低くなるため、将来の相続に備えた資産の組み替えとしてアパート経営を選択するオーナーも増えています。能美市は地価が比較的安定しているため、節税効果と安定収入の両方を得やすい環境です。

3-3. 競合が少ない「ブルーオーシャン」市場

金沢市や野々市市と比較した場合、能美市は賃貸物件の供給量がまだ限られています。特にデザイン性の高い新築アパートの供給は少なく、入居者にとって「選びたくなる物件」が不足している状態です。

この市場環境は、新規参入するオーナーにとって大きなチャンスです。品質の高い物件を供給すれば、競合が少ない分、相対的に高い入居率と家賃設定が実現しやすくなります。「レッドオーシャン」化している金沢市内と比べて、能美市は堅実なリターンが見込める「ブルーオーシャン」市場といえるでしょう。

四、知っておくべきリスクと対策

メリットだけでなく、リスクを正しく把握したうえで対策を講じることが、安定したアパート経営の基盤になります。

4-1. 空室リスクへの対策

アパート経営における最大のリスクは空室です。能美市は人口約5万人規模の都市であるため、ターゲットとする入居者層と立地のマッチングが特に重要です。工場勤務者を狙うなら工場近接エリア、JAIST関連なら辰口エリアなど、需要に即した立地と間取りの選定が空室リスクを最小化するカギとなります。

加えて、デザイン性の高い外観・内装、充実した設備仕様（独立洗面台、浴室乾燥機、宅配ボックスなど）は、供給が限られている能美市の賃貸市場において強力な差別化ポイントになります。能美市は車社会のため、十分な駐車スペース（できれば1戸2台分）の確保も入居率を大きく左右する要素です。

4-2. 北陸特有の気候への対応

能美市は日本海側気候に属し、冬季はかなりの積雪があります。JAISTのキャンパスでは積雪70cm以上に達することもあるほどです。また、年間を通じて降水量が多く湿度も高いため、建物の断熱性能・耐雪性能・結露対策が経営の長期安定性に直結します。

屋根の形状や雪処理の配慮、高気密・高断熱仕様の採用、適切な換気設計など、北陸の気候を熟知した建築会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。逆に、気候対策がしっかりしている物件は入居者からの評価が高く、競合との明確な差別化になります。

4-3. 人口規模を踏まえた需給バランスの管理

能美市は人口約5万人の都市であり、金沢市（約43万人）と比べると市場規模は限定的です。供給が需要を上回ると空室率が上昇するリスクがあるため、地域の賃貸市場の需給バランスを正確に把握することが重要です。

ただし、先端製造業やJAISTを中心とした安定した流入人口があり、デザイン性の高い新築物件の供給が不足している現状を踏まえれば、適切な規模とターゲティングのもとで参入すれば十分に成立する市場です。建築パートナーと連携して、エリアの需要に見合った戸数・間取り計画を策定することが肝要です。

4-4. ローン返済リスクの管理

アパート建築には一般的に数千万円規模の初期投資が必要であり、多くのオーナーがアパートローンを活用します。返済計画を立てるうえで重要なのは、満室時の収入ではなく、空室率を考慮した「実質的な手取り収入」をベースにシミュレーションを行うことです。

金利変動リスクへの備えとして、固定金利の選択も検討に値します。また、建築コストを適正に抑えることで借入額を最小化し、返済余力にゆとりを持たせることも、安定経営のための重要な視点です。

五、石川県のアパート経営を成功に導く建築パートナーの選び方

アパート経営の成功は、建築パートナーの選定で大きく左右されます。特に能美市のような地方都市では、地域の賃貸市場を理解し、入居者ニーズに合った提案ができるパートナーを選ぶことが極めて重要です。

5-1. デザイン性が入居率を左右する時代

賃貸物件の供給が増える中で、入居者の目は確実に肥えてきています。かつては「駅からの距離」と「家賃」が物件選びの主な基準でしたが、現在はデザイン性や設備の充実度を重視する入居者が増えています。

能美市では特に、築年数の古い物件が多いため、ホテルライクな内装仕様や統一感のある外観デザインの新築物件は希少性が高く、家賃を高めに設定しても入居者が集まりやすい傾向があります。結果として高い利回りにつながるため、建築パートナーを選ぶ際は、過去の施工事例を確認し、デザインのクオリティを見極めることが大切です。

5-2. 利回りを左右する建築コストの最適化

アパート経営の利回りは、家賃収入だけでなく建築コストによっても大きく変動します。同じ家賃収入でも、建築費が高ければ利回りは下がり、ローンの返済負担も重くなります。

重要なのは、「安い建物を建てること」ではなく、「品質を保ちながらコストを最適化すること」です。デザイン性と居住品質を維持しつつ、建築コストを適正に抑えられる会社は、オーナーの収益性を最大化できるパートナーといえるでしょう。

5-3. 北陸での実績を重視する

能美市を含む石川県は、積雪や湿気など、他の地域にはない気候特性があります。こうした環境下で長期間にわたり品質を維持できる建物を建てるには、北陸での施工実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

地域の賃貸市場の動向、入居者ニーズ、建築規制、さらには融資に強い地元金融機関とのネットワークなど、地域に根差した知見を持つパートナーは、初めてアパート経営に取り組むオーナーにとって心強い存在です。

六、能美市でアパート経営を始めるまでのステップ

最後に、能美市でアパート経営をスタートするまでの一般的な流れを整理します。

どのステップにおいても、信頼できるパートナーの存在が経営の成否を分けます。特にStep 2の建築パートナー選びは、その後のすべてに影響を与える最重要ポイントです。

まとめ

石川県能美市は、JAISTを核としたサイエンスパークの存在、先端製造業の雇用基盤、金沢と小松をつなぐ地理的優位性と、アパート経営にとって独自の強みを持つ地域です。デザイン性の高い新築物件の供給が不足している現在の市場環境は、新規参入にとって追い風といえるでしょう。

一方で、北陸特有の気候への対応や、人口規模に見合った需給バランスの見極めなど、地域に即した計画が求められます。特に重要なのは、高いデザイン性と建物品質を実現しつつ、オーナーの収益性を最大化できる建築パートナーを選ぶことです。

アパート経営は、正しい知識と適切なパートナーのもとで取り組めば、長期にわたって安定した資産運用が可能な土地活用の手段です。まずは情報収集から始めて、ご自身の土地の可能性を探ってみてはいかがでしょうか。