利回りとリスクは比例する
投資を始めて間もないころは銀行の評価基準を理解して、その基準にあわせて買ってくことができれば、金利を意識しなくても融資期間を長くすることで資金の拡大には優れています。
ただ、これには罠もあって銀行の融資のつくものが必ずしも良い物件とは言えないことです。資産価値より利回りの方を優先しているので、いざ売ろうと考えたとき実勢売買価格では思ったような金額では売れないというリスクです。
高い金利で融資期間が長い元利均等返済をしていた場合、物件保有期間中のキャッシュフローが出ていたとしても思っているほど元金の返済が進んでおらず、実際に物件を売ろうと思ったときキャピタルゲインどころかキャピタルロスが発生してしまって、これまでに稼いだ資金以上が出ていく可能性があるということです。
土地の資産価値の高い場所では、一般的に利回りは低く銀行の基準とする積算価格が伸びないために銀行から十分な融資を受けることは難しくなります。その一方で、地方都市の郊外では土地が銀行の積算価格より割安で手に入れられるため、利回りが高くなり銀行からも十分な融資が容易になります。
しかし、将来的には土地の資産価値の高い都会の場所の方が確実に家賃は取れて空室率が低くリスクも低くなり、地方の郊外の方は空室率が高くなると考えがちですが、実際は地方の郊外でも大型ショッピングセンターやインフラが整っていて駐車場が確保できていれば、そうとも言えません。
すなわち、積算価格とは銀行の担保評価の目線であって、物件の価値を表しているものではないのです。物件の価値とは、他の商品やサービスと同様に需要と供給で価格が決定されます。その価格を不動産では実勢価格と呼びます。
この実勢価格が一番重要な価格だと私は思っていて実際に積算価格が出てフルローンで物件を買えたとしても、それが実勢価格より安ければ安全な投資と言えるでしょうし、それが実勢価格より高ければフルローンで買えたとしてもリスクの高い投資となるということです。
投資物件の注意点
地方の中古のRCや重量鉄骨の高利回り物件は特に注意が必要です。積算価格がでるので高利回りなら安心だろうと思っても実際は何かの問題点を抱えている場合が多く人口が減っていくエリアであったり駐車場が足りなかったり生活に不便な場所だったり不人気な学区だったり音や匂いなどの問題がある地域の物件だったりします。
そういった情報は、その地域に住んでいる人があたりまえのことかもしれませんが、遠隔地では分からないことばかりです。
所有物件が少ないときや自分の住んでいる地域から近いときは多少の入居付けの悪さも積極的な入居促進活動によって満室に出来るとは思います。ただ、所有する物件数が多くなってくると、手がまわらなくなり結局は当初目論んでいた表面利回りは空室率の悪化により低利回りになってしまう可能性があります。
また、RC物件や重量鉄骨物件は入居状況に関係なく高額な固定資産税やエレベーターの点検費などの固定費がかかるのも注意しなければいけません。その点、木造なら固定資産税も安くエレベーターの点検費用なども必要ありません。
そのため、ある程度の資金力がついてきたら、安定的に運用できるようにリスクの低い物件に資産の入れ替えをしてシフトしていく必要があります。リスクの低い物件とは、立地が良い事、築年数が浅い事、一室当たりの大きさが広いことです。
キャッシュフローについて
キャッシュフローというものは融資期間を長くすれば増やすことができます。特に元利均等返済で長期の融資を組んだ場合、目先のキャッシュフローは増えるかもしれません。
ただ、当初の返済は殆どが利息の返済になってしまい元金の返済が進んでいないのでリスクを先送りしているようなものになります。今は、低金利が続いているので借金の元金返済が進んでいなくても問題がなかったとしても、この先金利の上昇や空室率の悪化によって最悪場合キャッシュフローがでなくなる可能性もあるからです。
私の場合は、銀行によって判断は違いますが、可能な場合はすべて元金均等返済にすることにしています。
特に新築物件と元金均等返済の相性は抜群で、元金均等返済では当初の返済額が高くなりますが、初めは新築プレミアムで家賃が高いので当初の返済額が高くても返済比率50%以下で抑えることができています。50％以下にならない場合は、自己資金を入れるか？土地を安くしてもらうか？建築単価を安くしてもらうか？家賃を高くするか？の4つしかありません。
自己資金を入れることによって投資効率は落ちますが、経営の体力は健全化します。最近買った中古物件は元金均等返済で10年ローンで買ったので家賃収入に対してローンの返済額が80％の物件があります。
一見すると危ない投資案件の様に見えますが、入居者は高齢の年金暮らしなので退去がなさそうな事を確認してから購入を決断しました。元金均等返済なので実際は返済額のほとんどが元本部分、強制貯金をしているようなものです。
元本の返済が進むことで借入金が減少して純資産が貯まることで決算書の財務がどんどん健全化するので、次の融資が引きやすくなったり、融資の金利が低くなったりして経営は更に安定することになります。
まとめ
不動産投資は、他の投資と違って事業の側面が強く時間軸が長いので早く始めた方が有利です。そして、時間を味方につけることで資産を複利で享受できることが醍醐味だと思っています。
目先のキャッシュフローや部屋数や借金の大きさばかりを追い求めてもキリがありません。たまには、一歩立ち止まって自分の財務状態を俯瞰的に見て経営の健全化を図ることが大切なのではないでしょうか？
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