所得税・住民税を理解しましょう

 

不動産投資において最大の出費は何だと思いますか？

それは修繕費でも管理費でもなく税金です。納税は日本国民の義務なので絶対に払わないといけません。

 

先日もクライアントの相談で収益不動産の家賃収入は増えているのに実際に手残りがほとんどないといったことを言っておられて中身をみたら、それは税金の支払いでした。収益不動産購入後、しばらくは減価書償却によって利益が圧迫され大きな税金は発生しませんが時間が経つにつれ減価償却は少なくなり課税所得が増えて納税額が増えていきます。

サラリーマン所得がある場合は、それも合算して考えていかないと後になってこんなはずじゃなかったと思うことになります。

 

税制を考慮して物件を買う場合、個人で買うべきなのか？それとも法人で買うべきなのか？物件の購入の仕方で手元に残る収益は全然違ってきます。

日本の所得税は累進課税です。同じ収入を一人だけに集中させると税率は上がります。その点、なるべく多くの人に収入を分散させたほうが同じ収入でも手残りは多くなります。

 

サラリーマンの場合は不動産投資を行っていくと給与以外の不動産所得が増え所得は合算されます。サラリーマンと不動産の所得が合算で1,800万円を超えると所得税率は４０％で、さらに住民税も10％かかるので折角不動産投資の所得を得ても、その半分は税金として支払うことになってしまい何のための不動産投資なのか分からなくなってしまいます。

 

不動産所得については個人の場合は青色申告の適用を受けることで10万円の控除で、さらに5棟10室以上を所有していると不動産投資は事業的規模と認められ控除を受けることができます。

 

実際にアパートを建てると税金はどうなる？

夫婦で、2人暮らし、夫の給与収入は500万円、妻の給与収入は100万円として、購入したアパートからの不動産収入が1,000万円で買ったとして、計算を分かり易くするため給与所得控除や所得税の復興特別所得税、住民税の均等割り等、法人住民税の均等割り等は考慮しない前提として夫で買った場合と、妻が買った場合と共同名義で買った場合の所得税と住民税の違いを見てみましょう。

 

アパートを持っていないとき、夫は500万円の所得税が572,500円で住民税が500,000円1,072,500円、妻100万円が所得税50,000円と住民税100,000円で150,000円になります。合計の所得税・住民税は1,222,500円です。

 

Ａ）夫名義で購入した場合

夫の給与収入500万円に不動産収入1,000万円が加わりますので1,500万円に所得税が3,414,000円と住民税1,500,000円で夫の所得税・住民税の合計は4,914,000円になります。

妻は、変わらず150,000円なので所得税・住民税の合計は5,064,000円になります。合計の所得税・住民税は3,841,500円増えたことになります。

 

Ｂ）妻名義で購入した場合

妻の給与収入100万円に不動産収入1,000万円が加わりますので、1,100万円に所得税2,094,000円に住民税1,100,000円で妻の所得税・住民税の合計は3,194,000円になります。

夫は、変わらず所得税・住民税1,072,500円なので所得税・住民税の合計は4,266,500円になります。つまり、税額は3,044,000円増えたことになります。

 

Ｃ）夫と妻で共同名義にした場合

夫の給与収入500万円に不動産収入500万円が加わりますので、合計1,000万円に所得税1,764,000円に住民税1,000,000円で所得税・住民税の合計2,764,000円になります。

一方で妻は給与収入300万円に不動産収入500万円で合計800万円なので所得税1,204,000円と住民税800,000万円で合計2,004,000円になり夫婦での所得税・住民税の合計は4,768,000円になります。つまり、税額は3,545,500円増えたことになります。

 

1,000万円の不動産収入が増えても、名義によって実収入は違ってくるということが分かったと思います。

 

Ａ）夫名義では増加した税額は3,841,500円なので、実収入としては6,858,500円となります。

Ｂ）妻名義で増加した税額は3,044,000円なので、実収入としては6,956,000円となります。

Ｃ）夫と妻で共同名義にした場合、増加した税額は3,545,500円なので、実収入としては6,454,500円になります。

1億円の投資に対しての1,000万円の不動産収入と仮定すると Ａ）は税引き後利回り6.9％、 Ｂ）は税引き後利回り７％、Ｃ）は税引き後利回り6.5％となり

Ｂ）とＣ）では、0.5％の税引き後利回りの差があることに驚かされます。

 

 

最後に

 

購入する物件の利回りは1％でも高いほうが良いと必死になっていて価格にこだわる投資家は多いですが、その買った所有の仕方については、あまり気にしない方が非常に多いです。

最終的な税引き後の利回りまで理解することで同じ物件からの収入でも差がつくことを理解しておきましょう。また、今回は法人での所有については触れませんでしたが法人で所有すると、また、税率は変わってきます。

ただ、他にも税金は下がったけど妻の扶養が外れたりすることで社会保険料が増えることで手取りが減ることもあるので、実際の運用には社会保険労務士や税理士に相談してみてください。

 

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