アパート投資といえば、まず思い浮かべるのは東京都心や名古屋市といった大都市圏。しかし近年、岐阜県内の一部エリアでは「名古屋市より高い家賃が取れる」新築アパートが注目されています。とくに1LDKの単身・DINKs向け物件においては、家賃相場が逆転するケースもあり、投資家にとって“穴場”と呼べる可能性を秘めた地域です。
本コラムでは、岐阜エリアと名古屋市を中心に、1LDKアパートの家賃相場や土地価格を比較しながら、岐阜県でのアパート投資の可能性について掘り下げていきます。
名古屋市 vs 岐阜県：1LDKの家賃・土地価格を比較
まずは、両地域における1LDK物件の家賃相場と、土地坪単価を比較してみましょう。
名古屋市（中川区・中村区など郊外エリア）
- 新築1LDKアパート：月額家賃 6.0～6.8万円
- 土地坪単価：55～80万円（駅近はさらに高額）
- 利回り（表面）：約5.5〜6.0％
岐阜県（岐阜市・各務原市・瑞穂市など）
- 新築1LDKアパート：月額家賃 6.5～7.5万円
- 土地坪単価：20～40万円（交通利便性の高い地域）
- 利回り（表面）：約6.5〜7.5％
このように、岐阜の一部エリアでは土地取得コストが名古屋市の半分以下でありながら、家賃収入はほぼ同等か、エリアによっては上回る水準を実現しています。結果として、利回りの面でも岐阜に軍配が上がるケースが増えているのです。
岐阜で高い家賃が取れる理由
ではなぜ、岐阜で名古屋市を上回る家賃が実現するのでしょうか？主な理由は以下の3点です。
1. 名古屋へのアクセスの良さ
JR岐阜駅や名鉄岐阜駅から名古屋駅までは、快速・特急で20〜30分圏内。通勤通学圏として十分成立する距離であり、実際に「職場は名古屋、住まいは岐阜」というライフスタイルは一般化しつつあります。
名古屋市内で同水準の広さ・設備を求めると家賃が高額になってしまうため、岐阜の郊外型1LDKは“手ごろで快適”な住まいとして人気を集めているのです。
2. 駐車場付きの1LDKが選ばれる
岐阜は車社会。単身者やカップルでも車所有率が高く、駐車場付き1LDKは非常に高いニーズを持ちます。一方、名古屋市内では車を持たない層も多く、駐車場が空いていても稼働率が伸びないこともしばしば。
岐阜では「駐車場1台付き」が前提のプランにすることで、より高額な家賃設定でも選ばれやすくなります。
3. 土地価格が安く、収益構造が組みやすい
名古屋市内での土地取得は、駅から離れた郊外でも坪単価が50万円を超えることが多く、土地代だけで建築コストを圧迫します。
対して岐阜県では、駅徒歩圏や生活利便性の高い場所でも坪単価20〜40万円で取得可能なケースが多く、同じ投資額でも「土地＋建物」でより良い収益構造を組みやすいのです。
岐阜投資の注意点とリスク
もちろん、岐阜エリアであればどこでも成功するわけではありません。以下のようなリスクには注意が必要です。
- エリア選定ミス：駅から遠すぎる、生活施設が乏しい、周辺に競合物件が多いなど、需給バランスを欠いた場所では空室リスクが高まります。
- 需要の偏り：高家賃帯の1LDK需要は、通勤・通学圏や幹線道路沿い、商業施設周辺に集中しています。的確なエリア調査が不可欠です。
- 人口減少トレンド：岐阜県全体では人口が緩やかに減少傾向にあるため、将来的な需給変動にも備える必要があります。
これらをクリアするためには、地域密着型の管理会社や不動産会社と連携し、実際の入居者ニーズを的確に反映したプランニングが求められます。
まとめ：岐阜は“地味だけど儲かる”アパート投資地
岐阜県は、名古屋市に比べて土地価格が安く、家賃水準も決して見劣りしない「高収益エリア」が点在する、知る人ぞ知る投資先です。特に名古屋通勤圏に位置する都市（岐阜市・各務原市・瑞穂市・大垣市など）は、1LDK需要が高く、駐車場付き物件の競争力も高い傾向があります。
都市部のような“ブランド性”こそありませんが、そのぶん堅実で高利回りな運用が見込めるのが岐阜投資の魅力です。今後のアパート投資戦略を考えるうえで、岐阜エリアを候補に加えてみてはいかがでしょうか。
