豊中駅の賃貸需要をアパート投資の視点で見る

市全体の人口だけでなく、対象地周辺の賃貸市場を見る

豊中市の2026年7月1日時点の推計人口は397,742人、世帯数は184,215世帯です。市全体として一定の人口・世帯規模がありますが、この数字は豊中駅徒歩圏だけを示すものではありません。

アパート投資では、市全体の人口を需要の根拠にするのではなく、対象地から駅までの徒歩分数、同じ間取り・築年数の競合募集、募集期間、周辺の新築供給を確認して、対象地単位で賃貸需要を見ていく必要があります。

家賃相場と新築・駅近賃料をアパート投資でどう読むか

豊中駅徒歩10分以内を基準とする家賃相場

LIFULL HOME’Sでは、駅徒歩10分以内の平均賃料を軸に過去データを用いた独自ロジックで家賃相場を算出しています。2026年8月14日に確認した主な数値は次の通りです。

管理費・駐車場代などを除く目安です。相場は毎週更新されるため、具体的な事業計画では最新の競合募集を別途確認します。

新築・駅徒歩1～5分では賃料水準が変わる

SUUMOが2026年7月10日に更新した「新築かつ豊中駅徒歩1～5分以内」の賃貸アパートの相場では、1K7.1万円、1LDK10.8万円、2LDK15.1万円などが示されています。

LIFULL HOME’Sの一般的な駅徒歩10分以内相場と、新築・駅近に限定したSUUMOの相場には差があります。アパート投資では、この差をそのまま「新築プレミアム」と断定するのではなく、築年数・駅距離・専有面積・設備条件が賃料へどう影響するかを見る参考にします。

アクセス・乗降客数をアパート投資でどう評価するか

大阪梅田方面へ急行で約11分

とよなか国際交流センターのアクセス案内では、阪急梅田駅から豊中駅まで宝塚線急行で約11分と案内されています。アパート投資では、この所要時間を単なる駅情報ではなく、大阪市中心部へ通勤・通学する入居者にとっての利便性として確認します。

隣接する蛍池駅では大阪モノレールへ乗り換えることができ、大阪国際空港方面への移動経路も確保できます。対象地が駅から離れる場合は、徒歩だけでなくバス便や高低差、夜間の歩行環境まで確認したいところです。

2025年の1日平均乗降人員は43,227人

阪急電鉄の2025年通年平均によると、豊中駅の1日平均乗降人員は43,227人で、掲載駅中12位です。宝塚本線では蛍池駅40,568人、石橋阪大前駅39,727人を上回ります。

乗降客数は駅の日常的な利用規模を見る材料ですが、乗降客全員が賃貸住宅の見込み入居者ではありません。家賃相場、駅距離、周辺供給と組み合わせて判断します。

再整備・生活利便性はアパート投資の判断にどう関係するか

再整備は「完成済み」ではなく、方向性を具体化している段階

豊中市は2021年に「豊中駅周辺再整備構想」を策定し、2026年3月には2025年度までの検討を踏まえた「豊中駅周辺再整備構想の実現に向けて」を公表しました。現時点では、大型施設の完成や大規模再開発の工事着手が決まったという段階ではありません。

アパート投資では、将来の再整備による賃料上昇を事業収支へ先に織り込むのではなく、歩行環境や駅前空間が今後具体的にどう変わるかを継続確認する上振れ要素として見るのが適切です。

人工デッキ・道路空間の活用可能性を調査

2026年には、豊中駅前人工デッキと芝生エリア「まちかねテラス」を対象に、民間活力による移動・賑わい・憩い空間の創出可能性や管理運営スキームを確認するサウンディング型市場調査が行われ、6月5日に結果概要が公表されました。

これも施設整備や運営事業者の決定を意味するものではありません。今後、整備方針・事業手法・実施時期が具体化した時点で、駅前環境への影響を改めて評価する必要があります。

駅直結の生活利便性は現在使える価値

豊中駅には複合施設「エトレとよなか」が直結し、スーパー、ドラッグストア、飲食店、クリニック、調剤薬局、公共・交流機能などが集まっています。アパート投資では、再整備の将来期待と分け、こうした現在利用できる生活利便性を入居者目線の評価材料として捉えます。

公示地価10年推移をアパート投資でどう見るか

住宅地2地点の平均は10年で約12.7％上昇

今回は、2017年から2026年まで継続して確認でき、豊中駅を最寄り駅とする住宅地標準地「豊中-52（立花町3-5-17）」と「豊中-33（上野西3-5-44）」を採用しました。2026年公示地価はそれぞれ219,000円／㎡、251,000円／㎡です。

2地点の単純平均は2017年208,500円／㎡から2026年235,000円／㎡へ26,500円／㎡上昇し、騰落率は約12.7％です。2地点は駅距離や用途地域が異なるため、豊中駅周辺全体の平均価格として扱うものではありません。

土地を購入する投資では、地価上昇が収益を圧迫することも

土地を新たに取得してアパートを建築する場合、地価上昇は総投資額の増加につながります。土地価格が上昇しても募集賃料が同じ割合で上がるとは限らないため、「地価が上がっている＝アパート投資に有利」とは限りません。

土地価格、建築できる戸数、建築費、想定賃料を一つの事業収支へ落とし込み、現状の賃料で成立するかを確認することが重要です。

保有地活用では土地取得費の考え方が異なる

相続した土地など、すでに土地を所有している場合は、新たに土地を購入するケースとは収支構造が異なります。売却・保有・アパート建築を比較し、保有地をどのように収益化するかという視点が中心になります。

施工事例のご紹介｜今回は近畿圏の施工事例をご紹介します

滋賀県彦根市の木造アパート施工事例

ここでは、インテグラルが手掛けた近畿圏の施工事例として、滋賀県彦根市の木造アパートをご紹介します。エリアは豊中駅周辺とは異なりますが、アパート建築における外観デザインや室内空間の参考としてご覧ください。

アパート投資では、エリアに賃貸需要があっても、競合物件の中から選ばれる建物でなければ安定した入居にはつながりません。立地条件だけでなく、外観・内装・設備まで含めた商品力を一体で計画することが重要です。

その他の実施工事例は、インテグラルの施工事例一覧からご覧いただけます。

豊中駅でアパート投資を検討する際のまとめ

豊中駅では、大阪梅田方面へのアクセス、4万人を超える1日平均乗降人員、複数の間取りで確認できる家賃相場、駅直結の生活利便施設、再整備に向けた検討を確認できます。一方で、住宅地の公示地価は10年間で上昇しており、土地を新たに取得する場合は土地価格と賃料のバランスを慎重に見る必要があります。

本記事で整理したデータは、豊中駅周辺のアパート投資を検討するための基礎資料です。実際の土地ごとに建築可能規模や周辺賃料は異なるため、具体的な計画では対象地単位で収支を確認する必要があります。