OWNER’S VOICE オーナー体験談

N.T 様/ 会社役員/40代後半/石川在住
posted:2020.09.10

地方の不動産投資は、
都心にはない安定感と大きな可能性があると思います。

一棟目は、知人からの紹介でした。
デザイン性と、パッケージ商品ではないところがいいなと思いました。
間取りについてもちゃんと意見も聞いてくれて、その都度設計してくれるんです。
デザインも雰囲気を伝えると何パターンかつくっていただけます。
また、いい土地があったら管理会社さんと一緒にどんどん絵を描いてくれる。
計画が立てやすいし、本当にすごいなと思います。
他社はもっと時間かかるし、かかるわりにパッケージだったりするんですけど
オリジナルの地型にあったものを描いてくれるのも、ものすごく早いんです。
いい土地はすぐに売れてしまう、そのスピード感もわかっていて
それに合わせて絵を描いて動いてくれるので、プランが実現する確率が高いですね。
私が持っているインテグラルさん以外の新築物件では、間取りが合わないのか、短期で出て行くということもありますが
インテグラルさんでお願いした物件は、稼働率が高くて安心です。
やはり、土地や家のことをものすごく探求されているので、すごく信頼ができます。

 

地方の新築不動産投資はキャピタルゲイン(売却益)がメインではなく、
インカムゲイン(賃料収入)投資といえる。いわゆる堅い投資です。

 

加えて、不動産投資のかなめは、レバレッジが効くということ。
レバレッジが効くのがメリットと言うとギャンブル的に感じますが、
手堅いインカム投資に、低金利融資のレバレッジを効かせる組み合わせに私は魅力を感じています。

 

キャピタルゲインがメインの場合は、
・相場が底値のときに買って高値で売るという逆張りの手法
もしくは
・ボロボロで空室が多い物件を再生させる労力と時間をかけたプロの手法
が思いつきますが、それらに比べると精神衛生上やさしく、本業に専念できる利点があります。
もちろん保有する間に市場が売り手市場になった際には、売却も選択肢のうちのひとつですが、
売り手市場はいつ来るかわからないので、長期にわたって保有しても
安心できる事業計画が必要と感じてます。

 

N.T 様の購入された物件

 

 

私の経験上のお話をさせてもらうと、、
中古物件っていうのは、決済した翌日から家賃が発生するんですけど
新築は計画当初から家賃発生までに1年近くかかります。
時間がかかるというのが唯一のデメリットです。

 

私もそうでしたが、不動産投資をはじめようと思っているときは、
みなさん早く結果をだしたくて焦っています(笑)
最初の一棟目の中古物件選びは失敗することが多いです。
これは定説ですね。
築古をつかんで、修繕のノウハウや突発の対応力も身についてきますが、
しばらくすると疲れてきます。
修繕も最初は楽しいですが飽きてきます(笑)
やはり週末は休みましょう!
そして手のかからない新築が気になり始めます。

 

では実際に新築を始めてみると、どのようなメリットを感じているかお話しします。
木造新築を建てた場合、仮に返済期間を20年とすれば、
2年で10%の元金を返済することになります(元金均等)。

 

 

上の簡易シュミレーションでは家賃下落・空室ロスの割合を簡易的に毎年-1%としてます。
ここでは残債に対する表面利回りに注目しようと思います。
すると、建てた時点では表面利回りが8%台ですが、2年ごとに1%づつ増えていき、
10年後には表面利回り15%の物件が出来上がります。
果たして昨今の中古市場で、

 

・築10年・表面利回り15%の物件

 

もしくは

 

・築4年・表面利回り10%の物件

 

に毎年・確実に出会えるでしょうか?
そのような情報が真っ先に自分に入ってくる状況を維持できるでしょうか?
しかも立地や条件は自分が充分に納得している状況で。。。
私は『なかなか難しい』とおもっています。
また、中古市場で言う表面利回りは仲介手数料や
登記費用・取得税等の諸経費は加味せず算出されています。
中古物件の表面利回りは、諸経費を加味するとさらに-1%と思っておいた方が間違いありません。

 

私はインテグラルさんにお願いする場合は、
取得税を含むすべての諸経費を加味して9%以上を目指します。
立地によっては8%台でも充分な検討余地があります。

 

かくいう私も、不動産投資で最初に購入した中古物件は今の目線では絶対に購入しません。

 

しかしながら、多く投資家が最初の一棟での苦渋をバネに、
より自分に合った投資手法に行きつくように、私も現時点ではインテグラルさんに行きついています。

 

不動産投資を始めて、一棟目でインテグラルさんにお任せできた方は、とてもラッキーだと私は感じます。
いわゆる、『一棟目の失敗』をショートカットした状況と言えるのではないでしょうか^^

 

お電話でのお問い合わせ

076-259-5782

カナディアンホーム株式会社
株式会社インテグラル
受付時間10:00-18:00(土日祝 定休)

メールでのお問い合わせ

資料請求、見積もり依頼、無料相談申込、セミナーへの申込は
こちらからお問い合わせください。

お問い合わせフォーム
トップへ戻る