金沢市で土地を所有している方にとって、アパート経営は有力な土地活用の選択肢です。北陸新幹線の延伸による交通利便性の向上、複数の大学が集積する学園都市としての安定した賃貸需要、そして観光都市としての経済活性化。金沢市には、アパート経営を後押しするさまざまな好条件がそろっています。一方で、北陸特有の気候条件や人口動態の変化など、事前に把握しておくべきポイントも少なくありません。本コラムでは、金沢市でアパート経営を検討している土地オーナーや不動産投資家の方に向けて、地域の市場環境からリスク対策、建築パートナーの選び方まで、実践的な情報をお伝えします。

一、金沢市の賃貸市場の現状と将来性

1-1. 人口動態と世帯数の推移

金沢市の人口は2025年1月時点で約43万5,000人と、緩やかな減少傾向にあります。しかし、アパート経営において注目すべきは世帯数の動向です。同時期の世帯数は約20万8,000世帯で、過去10年間で約6.2%増加しています。1世帯あたりの平均人数が2.3人から2.1人に縮小しており、単身世帯や少人数世帯が着実に増えていることを示しています。

この傾向はアパート経営にとってプラスの材料です。人口が多少減少しても、世帯数が増加している限り住居の需要は維持されます。特に1K〜1LDKの単身・二人暮らし向け物件は、今後も安定した需要が見込める間取りといえるでしょう。

1-2. 北陸新幹線がもたらした経済効果

2015年の北陸新幹線開業は、金沢市の不動産市場に大きなインパクトを与えました。東京–金沢間が最短約2時間半で結ばれたことで、観光客の増加はもちろん、企業の支店開設や転勤者の流入が進みました。金沢駅西口の広岡エリアでは商業地の地価上昇率が全国トップクラスを記録し、駅周辺の賃貸需要は大幅に拡大しています。

さらに2024年3月には敦賀まで延伸が完了し、関西圏とのアクセスも改善されました。交通インフラの充実は、ビジネスパーソンの転入増加や企業進出の追い風となり、賃貸物件への需要を中長期的に下支えする要因となっています。

1-3. 学園都市としての安定需要

金沢市は、全国でも有数の学園都市です。金沢大学をはじめ、金沢工業大学、金沢星稜大学、北陸大学、金沢学院大学、金沢美術工芸大学など、10を超える大学・短大が市内および近郊に集積しています。石川県は人口あたりの大学生数が全国上位に位置しており、その大半が金沢市に集中しています。

毎年、多くの学生が県外から入学してくるため、ワンルームや1Kタイプの賃貸需要が年間を通じて安定しています。大学周辺エリアは、景気変動の影響を受けにくい堅実な賃貸市場が形成されている点も、アパート経営を検討するうえで見逃せないポイントです。

二、金沢市でアパート経営に適したエリア

アパート経営の成否を大きく左右するのが立地選びです。金沢市内で特に賃貸需要が高いエリアを、入居者層・特性・需要安定度の観点から整理します。

2-1. 金沢駅周辺・駅西エリア

金沢駅周辺は、新幹線開業以降もっとも開発が進んだエリアです。特に駅西口側は石川県庁の移転を契機に都市整備が進み、新築マンションやオフィスビルが増加しています。単身のビジネスパーソンや転勤者向けの需要が厚く、1K〜1LDKの家賃帯も市内平均を上回る水準で推移しています。交通利便性の高さから、入居者の回転も比較的スムーズなエリアといえます。

2-2. 大学周辺（角間・もりの里・田上・旭町）

金沢大学角間キャンパス周辺は、学生需要に支えられた安定市場です。もりの里エリアにはイオンをはじめとした商業施設が集積しており、生活利便性も高い地域です。田上や旭町は徒歩・自転車での通学圏内にあり、家賃も比較的抑えめのため入居率が安定しやすい特徴があります。

なお、金沢美術工芸大学と石川県立図書館が小立野エリアに移転したことで、同エリアの賃貸需要にも新たな動きが生まれています。大学の移転・新設情報は、アパート経営の立地判断において重要な先行指標となります。

2-3. 野々市・金沢工業大学周辺

金沢市に隣接する野々市市は、金沢工業大学を中心に若年層の人口が多く、実は人口増加が続いている注目エリアです。金沢市内で土地をお持ちの方でも、野々市寄りの西部エリアであれば同様の需要を取り込める可能性があります。

2-4. 香林坊・片町・武蔵エリア

金沢の中心繁華街である香林坊・片町周辺は、飲食店勤務のスタッフや若年層の社会人からの需要が根強いエリアです。繁華街に徒歩で通える立地のアパートは希少性が高く、デザイン性のある物件であれば高めの家賃設定でも入居が見込めます。

三、金沢市のアパート経営で期待できるメリット

3-1. 安定した家賃収入と高い利回り

アパート経営の最大の魅力は、長期にわたって安定した家賃収入が得られる点です。金沢市の賃貸市場は、大学生や転勤者など流入人口の裾野が広いため、適切なエリアと間取りの選定ができれば、空室期間を最小限に抑えた経営が可能です。

東京や大阪と比べると建築コストに対する利回りが確保しやすく、堅実な収支計画を立てやすいことが特徴です。以下のシミュレーションは、金沢駅周辺エリアにおける1LDK×8室の試算例です。

3-2. 相続税・固定資産税の節税効果

所有する土地にアパートを建築すると、更地の状態と比べて固定資産税の評価額が大幅に軽減されます。住宅用地の特例により、200㎡までの部分は固定資産税が6分の1、都市計画税が3分の1に減額されます。

また、相続税対策としても有効です。現金や更地で相続するよりも、賃貸用の建物が建っている土地は相続税評価額が低くなるため、将来の相続に備えた資産の組み替えとしてアパート経営を選択するオーナーも増えています。

3-3. 地価上昇による資産価値の向上

金沢市の地価は、新幹線開業以降、緩やかに上昇を続けています。特に駅周辺や県庁移転エリアでは顕著な上昇が見られ、土地の資産価値そのものの向上も期待できます。アパート経営による家賃収入と、保有する土地の資産価値上昇という二つのリターンを同時に享受できるのは、金沢市でアパート経営を行う大きなメリットです。

四、知っておくべきリスクと対策

メリットだけでなく、リスクを正しく把握したうえで対策を講じることが、安定したアパート経営の基盤になります。

4-1. 空室リスクへの対策

アパート経営における最大のリスクは空室です。金沢市は賃貸物件の供給数も多いため、築年数が経過した物件や設備が見劣りする物件は入居者に選ばれにくくなります。対策として重要なのは、建築段階から「入居者に選ばれる物件づくり」を意識することです。

具体的には、デザイン性の高い外観・内装、充実した設備仕様（独立洗面台・浴室乾燥機・宅配ボックス・高速Wi-Fi対応など）、そして適切な間取り設計が差別化のポイントになります。金沢市は降雨・降雪が多い地域のため、屋根付き駐車場や室内物干しスペースなど、北陸の生活実態に即した設計ができるかどうかも入居率を左右します。

4-2. 北陸特有の気候への対応

金沢市は日本海側気候に属し、年間降水量は約2,400mmと全国平均を大きく上回ります。冬季は積雪もあり、建物の耐久性や断熱性能が経営の長期安定性に直結します。屋根の形状や雪処理の配慮、高気密・高断熱仕様の採用、結露対策など、北陸の気候を熟知した建築会社をパートナーに選ぶことが不可欠です。

逆に言えば、気候対策がしっかりしている物件は入居者からの評価が高く、競合との明確な差別化になります。建物の品質が家賃設定と入居率の両方に直結する点は、金沢市でのアパート経営の特徴といえるでしょう。

4-3. 人口減少への備え

金沢市の人口は長期的に減少傾向が続く見通しです。ただし、前述のとおり世帯数は増加傾向にあること、大学や企業の集積による流入人口が一定数見込めることから、賃貸需要が急激に落ち込むリスクは低いと考えられています。

重要なのは、将来の市場変化に柔軟に対応できる物件を建てることです。ターゲット層を明確にした間取り設計、汎用性の高い設備仕様、そして長期的にメンテナンスコストを抑えられる建物品質。これらを建築段階で担保しておくことが、10年・20年先を見据えた経営の安定につながります。

4-4. ローン返済リスクの管理

アパート建築には一般的に数千万円規模の初期投資が必要であり、多くのオーナーがアパートローンを活用します。返済計画を立てるうえで重要なのは、満室時の収入ではなく、空室率を考慮した「実質的な手取り収入」をベースにシミュレーションを行うことです。

金利変動リスクへの備えとして、固定金利の選択も検討に値します。また、建築コストを適正に抑えることで借入額を最小化し、返済余力にゆとりを持たせることも、安定経営のための重要な視点です。

五、アパート経営を成功に導く建築パートナーの選び方

5-1. デザイン性が入居率を左右する時代

賃貸物件の供給が増える中で、入居者の目は確実に肥えてきています。かつては「駅からの距離」と「家賃」が物件選びの主な基準でしたが、現在はデザイン性や設備の充実度を重視する入居者が増えています。

ホテルライクな内装仕様や統一感のある外観デザインなど、「住みたい」と思わせる魅力のある物件は、家賃を高めに設定しても入居者が集まりやすく、結果として高い利回りにつながります。建築パートナーを選ぶ際は、過去の施工事例を確認し、デザインのクオリティを見極めることが大切です。

5-2. 利回りを左右する建築コストの最適化

アパート経営の利回りは、家賃収入だけでなく建築コストによっても大きく変動します。同じ家賃収入でも、建築費が高ければ利回りは下がり、ローンの返済負担も重くなります。

重要なのは、「安い建物を建てること」ではなく、「品質を保ちながらコストを最適化すること」です。デザイン性と居住品質を維持しつつ、建築コストを適正に抑えられる会社は、オーナーの収益性を最大化できるパートナーといえるでしょう。

5-3. 北陸での実績を重視する

金沢市を含む北陸エリアは、積雪や湿気など、他の地域にはない気候特性があります。こうした環境下で長期間にわたり品質を維持できる建物を建てるには、北陸での施工実績が豊富な会社を選ぶことが重要です。

地域の賃貸市場の動向、入居者ニーズ、建築規制、さらには融資に強い地元金融機関とのネットワークなど、地域に根差した知見を持つパートナーは、初めてアパート経営に取り組むオーナーにとって心強い存在です。インテグラルは北陸エリアNo.1の建築実績（年間88棟・942戸）を持ち、金沢市をはじめとした石川県内での施工経験が豊富です。

六、金沢市でアパート経営を始めるまでのステップ

金沢市でアパート経営をスタートするまでの一般的な流れを整理します。どのステップにおいても、信頼できるパートナーの存在が経営の成否を分けます。

Step 1｜市場調査と収支シミュレーション

所有する土地の立地条件を踏まえ、ターゲット層・間取り・想定家賃を整理し、収支計画を作成します。空室率・管理費・修繕積立金を考慮した実質利回りのシミュレーションが重要です。

Step 2｜建築パートナーの選定

複数の建築会社からプラン提案を受け、デザイン・コスト・実績を総合的に比較します。特に北陸の気候への対応実績と、地域の賃貸市場に精通しているかどうかを重点的に確認してください。

Step 3｜融資・ローンの手続き

金融機関との交渉を行い、最適な融資条件を確定させます。北陸銀行・北國銀行・金沢信用金庫など地元金融機関との関係が深い建築会社であれば、融資交渉をスムーズに進めやすくなります。

Step 4｜設計・着工・完成

入居者募集は建物完成前から開始し、竣工と同時に満室を目指します。内見会の開催や賃貸仲介会社との連携が、早期満室達成の鍵となります。

Step 5｜管理・運営の開始

信頼できる管理会社を選定し、安定した賃貸経営をスタートさせます。入居者対応・修繕手配・家賃管理を一括して任せられる管理体制を構築することで、オーナーの負担を最小化できます。

まとめ