第1回integralコラム　何のための不動産投資なのか？

はじめまして！西野浩樹と申します。

滋賀県と富山県でデュアルライフを送りながらファイナンシャルプランナー兼不動産投資家という働き方をしています。1973年生まれの団塊ジュニア世代いわゆるロスジェネ世代、石川県金沢市出身のごく平凡なサラリーマンだった私が不動産投資というものに出会い人生が変わりました。

不動産投資を行うための具体的なノウハウや自分の経験を踏まえての不動産投資に出会うまでの経緯とそのために大切な考え方をお話ししたいと思います。

 

 

新しいビジネスチャンス

 

これまで、不動産投資といえば地主や資産家が独占していた賃貸市場でしたが、時代が変わりサラリーマンでも、お金を借りて収益マンションやアパートを建てたり買ったりして大きな資産を創り出すことができるようになりました。僕自身も、その波に乗って資産を形成した一人です。

西野さんが所有する新築アパート

僕自身は、中学生の時に父親の仕事の関係で収入が激減して富山出身の母親が仕事を３つも掛け持ちしながら家計を支えていました。富山の女性は良く働くと母親を見ながら今でも思っています。弟と妹がいて3人兄弟の長男として両親の苦労を近くで感じながらお金の大切さを身に染みて育った記憶があります。

就職は、バブルがはじけてからの就職氷河期でたくさんの就職戦争を勝ち抜いて東証一部上場のスーパーに入社しました。入社してからも同期でトップを目指してひたすら全力で働きました。なぜなら、バブルが弾けてからの入社、ここから振り落とされたら後がないと思い込んでいました。

周りの幼馴染や学生のころの友人は就職氷河期の波に呑まれて一度も正社員になれない人や一度正社員を辞めると2度と正社員にはなれない人も多く同年代にはフリーターや非正規社員もたくさんいます。

フリーターや非正規社員は収入の関係で結婚や子供もあきらめる人も多いようで第3次ベビーブームが来なかった原因だと思っています。今更になって就職氷河期支援プログラムを内閣府が立案しましたが、コロナ禍でそれどころではない感じです。

話が脱線しましたが、失われた20年が失われた30年とか揶揄されるように、賃金の上昇とともに社会保険料も上がるので実質賃金（可処分所得）は増えることは無いなか結婚して子供が生まれて、30歳になったころ労働収入だけでは家族を養うことはできない。という思いがどんどん強くなっていきました。

 

転機の到来

 

そこで、株式投資やFXや中国株といったペーパーアセットメントを勉強して順調に資金を増やしていた矢先、2006年ライブドアショックに見舞われます。これまで、積み上げた資産があっという間に溶ける出来事でした。

しばらくは、取引画面を見るのも嫌で投資という言葉を聞くだけでも吐き気をおこしていました。半年くらい経ったころ、ようやく再び資産運用についての勉強を再開しペーパーアセットをあきらめて現物アセットメントの勉強を開始します。

ちょうど、ロバートキヨサキ氏著書の「金持ち父さん貧乏父さん」という本に出会い、収入には①労働収入②配当収入③不動産収入④副業収入というものがあり、ペーパーアセットメントは②に該当し、これからは③の不動産収入を頑張ろうと思ったのでした。

ちょうど、33歳くらいの時です。不動産投資の本はそんなに多くなく藤山勇司さん、沢孝史さん、吉川英一さんの本を何回も読んで競売や中古物件の指値に挑戦しますが、サラリーマンとして勤めていると不動産賃貸業に費やせる時間は帰宅後と休日のみです。DIYする時間や緊急時の対応を考えると中古物件ではなく新築物件を作ってみたくなりました。

 

これから、サラリーマンをやりながら2足の草鞋で不動産賃貸業をするときに忘れてはいけないのは、物件そのものの利回りと時間に対しての利回りです。

いくら高利回りであったとしても、それがサラリーマンの就業時間中に電話がかかってきたり、サラリーマンの働き方に影響がでるほどの時間を使っての不動産賃貸業だったとしたら本末転倒です。

 

長年勤めた会社を退社、そして不動産賃貸業開始へ

 

ちょうど、34歳のころ読んでいた本の著者吉川英一さん（不動産投資家）にリアルで出会って1年後に初めて新築アパートを建てました。それから10年経った頃物件数も増えて部屋数も50室を超えていたので43歳の時に会社での極度のストレスや人事異動が重なり会社を辞めました。

サラリーマン時代では、20代はベーカリー部門に携わって、30代は労働組合に出向していました。労働組合にいる頃、会社の様々な役職の方や社外の様々な働き方の方と話すことでサラリーマンという働き方の限界やサラリーマン以外の働き方があることを発見しました。

具体的には、サラリーマンという安定している働き方は不自由で、サラリーマンではない不安定な働き方は自由であるということです。サラリーマンという働き方は、仕事が上手くいかなかったからといって給与が大きく下がることは無いですし、失敗したからといって個人が借金を背負うわけではありません。

その一方で、個人で自営業をやっている人やビックビジネスオーナーや投資家は上手くいかなかったとしても誰も責任を取ってはくれません。失敗は、すべて自己責任で借金は自分で返さなくてはいけません。ものすごく不安定であるということです。でも、自由であるということです。

少なくとも借金をして不動産賃貸業を始めようと思ったなら、すべての責任は自分自身の責任であると判断して不安定なことを楽しめるくらいの度胸と行動力がないとやるべきではないでしょう。

 

これから不動産投資を始める方へ

 

それでも、不動産賃貸業を始めたいのなら一番初めに考えなくてはいけないのは、いつまでに幾らくらいのキャッシュフローが欲しいか？ということです。

不動産賃貸業は投資である以上プラン（計画）です。毎月5万円欲しいのか？毎月50万円欲しいのか？毎月500万円欲しいのか？によってプランは変わってきますし、その目標が５年後に達成したいのか？10年後に達成したいのか？はたまた20年後に達成したいのか？によってもプランが違ってきます。

要は、まず現在の自分の資産状況を洗い出してライフプランを立てることが重要です。

僕の大好きな投資家のロバートキヨサキ氏は「投資はプランだ。多くの場合、それは単調で退屈な殆ど機械的と言っていいほどの金持ちになるためのプロセスだ」と言っています。まずは、自分のライフプランから投資のプランを作ることが重要だと思います。

 

自分は何のために賃貸経営をやるのか？

経済的自由と時間的自由を達成したなら自分や自分の大切な人たちとどのような豊かな人生を歩みたいのか？を忘れないでほしいと思います。

 

西野さんのコラムは随時更新予定となっております。次回更新もお楽しみに！

 

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