銀行開拓するために大切な事
こんにちは！子供たちの夏休みが終わりましたが、コロナの影響でどこにも出かけられない夏休みでした(^-^;
さて、今回のコラムは銀行融資についてのお話をさせていただこうと思います。
最近、融資がなかなか出ないということをよく聞きます。
それを見た周りの人も想像で融資を受けるのを諦めてしまい
銀行が融資してくれないなら現金で買える築年数が古めのボロ戸建てにしよう
と消去法で選んでいる人もいるのですが
本当に銀行が融資をしてくれるか？してくれないか？について挑戦せずに諦めるのならば残念だと思っています。
実際に私自身や私の周りの人は今でも融資は出ていますし、銀行の担当者においても収益不動産に対しての総融資額に大きな変動はないと言っています。
そして、現に周りの初心者の方も新規で新築アパートの融資に成功しています。
何の説明もないまま不動産投資について上限額や金利、期間などの融資条件を聞き出そうと銀行を回っていても絶対に融資を受けるまでの関係性を築くことはできません。
融資を受けるという事はお金を借りることなので、担当者から係長・支店長を巻き込み本部の決済をとって初めて融資を得るというプロセスを得ることができるからです。
そのためには初対面の段階から担当者さんと信頼関係を築き、できれば回数を重ね融資を獲得して、獲得した後も融資を受け続ける関係に発展させておく必要があります。
この人なら大丈夫だと思ってもらえるように初対面のときから資料を用意して自分が信頼たる人物であることをプレゼンして臨むのです。
信頼をえるために必要な書類は４つです。
１．個人属性資料
・経歴書（出生、両親、家族、学歴、資格、仕事の略歴、年収、金融資産）
・源泉徴収票３年分
・金融資産一覧と通帳残高コピー
２．購入物件に関する資料
・物件概要書
・レントロール
・固定資産税評価証明書
・事業計画書
３．所有物件に関する資料
・固定資産税評価証明書
・既存借り入れの明細
・収支の実績や見込み
４．所有法人に関する資料
・事業の略歴
・決算書３期分
この中で最も重要な資料は、１. 個人属性に関する資料です。
これは大人の通信簿みたいなもので自分が社会に出てからどのような人生を歩みどのような経歴をたどってきたのか？を略歴でも良いのでまとめて書いておくことで一般常識やマナーを理解していることをアピールするのが狙いです。
その時に親や配偶者のことも必ず触れるようにしています。
親や配偶者の情報が銀行の支店にあると銀行員の安心材料になりますし、所有する自宅など相続予定の資産があれば本部への稟議書にプラスに働くこともあるからです。
２番目の重要な資料は、２. 物件購入に関する資料です。
中古の場合は修繕費や大規模改装費も加えてシミュレーションします。
収支計画では、その物件を購入したときにきちんとキャッシュフローが出て長期運営が可能かどうか？を示す資料になります。
キャッシュフローの収支計画では、３つのストレスをかけて試算します。
・空室率が５％で順調に稼働するシナリオ
・空室率が１５%に悪化してしまうシナリオ
・金利が４％に暴騰してしまうシナリオ
初対面で、ここまでのシナリオは必要ないかもしれません。
銀行では必ず物件概要書やレントロールから銀行のシステムでキャッシュフロー計算書は作るのですが、いろいろな状況を想定していることをアピールするうえでも必要だと思っています。
まとめ
これらの資料は、銀行にアポイントを取る前に準備しておく必要があります。
電話でアポイントを取ってから行くことになるのでアポイントが取れなければ無駄になるかもしれません。
それでも時間をかけて作りこむことで自分が考えてなかったことに気がつくこともあります。
はじめて銀行に訪問するときは誰しも緊張しますし上手く応対ができないかもしれませんが回数をこなすことで慣れてきて色々な話をできるようになってきます。
不動産投資最大のメリットは融資を使いレバレッジを使えることです。頑張ってみてください。
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