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ふんどし王子コラム 第2話

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山屋悟 第2回目のコラムになります。

 

私は、富山県で投資していますが、地方の中でも富山が優れているのは、

土地値が安い割に家賃が高いことです。

(石川、福井でも同じくアパート建築に適した場所はあります)

私が2021年に建てたアパートは富山県でも人口約3万人の滑川市という場所でしたが、

土地から仕入れて利回り10.8%を達成することが出来ました。

 

近隣に大手の新築アパートが完成後すぐに満室になっていたため地域最高値の家賃を狙いました。

家賃を調べると共益費や駐車場を含めると6.8万円程度でした。間取りは1LDKで広さは40㎡ほどです。

このように近隣の家賃や入居状況を調べるはとても大切です。

格好良く言うとマーケティングです(笑)

この大手アパートメーカーと同等の家賃で決まれば利回りで11%以上は狙えそうでしたが、

結果的には少し家賃を調整して10%を超えての着地となりました。

 

私は土地から仕入れましたが、恐らく土地を保有していた地主より高利回りで運営しています。

地方で工夫すれば、地主にも負けないことがわかります。

土地を坪単価3万円程度で仕入れた地域で、この家賃を狙えるのは歪みだと思います。

全国をセミナーなどで回っていますが、富山(北陸地域)より土地の値段は高く、

家賃が安いという地域の方が多いです。

 

土地値が高い割に家賃が安い地域では、「 持たざる者が持つようになる 」ためのステップアップが大変であり、

地主など元々のお金持ちがさらにお金持ちになっていくように思いました。

 

例えば坪3万円の土地を100坪購入しても300万円ですが、

坪30万円の土地では100坪購入すると3,000万円必要になってきます。

そして、土地の値段が10倍となっても、家賃が10倍になることはありません。

銀行の融資を受ける際、土地程度の頭金を求められることがあります。

(もともとアパートローンは土地を持っている地主のためにあったそうです)

土地の値段によって用意する金額がかなり違ってきます。

上記のパターンで言うと、300万円が用意できても、3,000万円用意できる人は少ないと思います。

もちろん資産価値や安定性を考えると土地の高い地域が有利です。

しかし、低資本から始める場合は、郊外から始めて、徐々に都心部に進出( 資産組み換え )するのが

良いのではないでしょうか。

 

もちろん、どんな田舎や郊外でも良いというわけではありません。

私が購入した土地には路線価が設定されており、約700万円の評価額がありました。

400万円で仕入れましたが、銀行から見ると700万円の土地を保有している地主と見られます。

また近隣の分譲地の半額以下で取得しました。

安い物を安く購入するのではなく、価値のあるものを安く仕入れることが大事です。

そして、先ほども言ったように賃貸市場をしっかり調べて需要がある場所に建てることが大事です。

公務員の家賃補助や、転勤族の会社契約、新婚さんのダブルインカムなど高い家賃を狙える場所はあります。

また、人口減少が叫ばれる中、地方の投資に対して不安を覚える方もいらっしゃいますが、

「単身世帯」と「夫婦のみ世帯」は増加しています。

人口は減っていますが、世帯数的には増えているのです。

田舎の大きな家が空き、アパートの部屋数が増えるということです。

ウッドショックの影響もありなかなか難しくなってきましたが10%近くの利回りであれば、

回収も早くリスクはどんどん減っていきます。

 

それでは次回またお会いしましょう!

 

 

◇◇◇

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