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ふんどし王子コラム 第3話

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地方のアパート経営のメリット

前回(https://083083.jp/column/post37457/)に引き続き、地方のアパート経営について書いていきます。

 

 

初期の頃に土地値が安い地域が有利な点に、土地建物の資産割合のうち建物部分が大きいため、減価償却費をたくさん取れるということもあります。

 

減価償却は実際にはお金が出ていかない経費なので、税引後のキャッシュフローは出やすくなります。(減価償却は魔法の経費とも言われています)

減価償却について簡単に説明すると、建物や設備は経年劣化して年々“価値”が下がっていきますが、この価値が下がる部分を“経費”に計上することが出来るのです。

また耐用年数は法律により、建物の構造や設備によって決まっています。

 

ちなみに土地は劣化しないので減価償却(経費計上)は出来ません。

この経費計上が出来ない土地部分が低く抑えられるのが地方の良いところです。

 

具体的に2021年に建築した新築アパートは、土地が400万円で、建物が4,100万円の、総額4,500万円のところ4,100万円を減価償却にあてることが出来ます。

木造の耐用年数である22年で割ると年間約186万円です。

さらに減価償却を大きく取りたい方は、建物を本体部分6割、設備部分4割にわけて償却する方法もあります。

設備の耐用年数は15年なので、減価償却費を多く計上できるのです。

 

この場合の減価償却費は本体部分111.8万円、設備部分109.3万円となり、合計は約221万円となります。

家賃年収入は480万円程度で、返済比率は半分以下で融資を組んでいます。

すると、「借入の返済額≒減価償却費 」となり、経費にならない「 元本返済 」と相殺することにより税引き前のキャッシュフローと、税引き後のキャッシュフローの差が少なくなります。

 

まとめ

不動産投資を始めた時の感覚としては、家賃収入があって、借金の返済をして“残ったお金に税金が掛かる”と思っていましたが、実際には“家賃収入”に対して税金が掛かってきます。

仮に、減価償却がない駐車場収入が年間100万円あり、毎年の返済も100万円の場合は年度末にはお金がありませんが、100万円に対して税金が掛かり納税分はキャッシュフローマイナスとなります。

これが勘定合って銭足らずと呼ばれる状態です。

新築アパート経営においても耐用年数22年や設備15年を経過すると、経費計上できる金額が減り税金の負担が大きくなります。

決算書上が黒字でも、キャッシュフローがマイナスになることをデッドクロスと呼ばれています。

このような状態にならないためにどうしたら良いかも、また書いていきます。

 

次回は、返済比率の大切さと金利の種類について書こうと思います。

 


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