滋賀県はアパート経営に適しているのか？
滋賀県は近畿地方に位置し、京都や大阪へのアクセスの良さと自然豊かな環境で住まいとして人気の地域です。琵琶湖を中心とした観光地としての魅力もあり、移住者や短期滞在者からの需要が増えています。アパート経営を考える上で、この地域はどのような特徴を持つのか、新築アパート投資の観点を含めて考察します。
1. 滋賀県のアパート経営の魅力
1-1. 堅調な人口動向とターゲット層
滋賀県の総人口は約140万人（2023年時点）で、大津市（約34万人）や草津市（約14万人）を中心に人口増加が見られます。特に草津市は、年間1,000人以上の増加が続くエリアで、新築アパートへの需要が高いです。京都・大阪のベッドタウンとして、単身者やファミリー層をターゲットにした物件は安定した入居率が期待できます。
また、大学が多く点在するため、学生向け物件も狙い目です。例えば、立命館大学BKC周辺では、家賃5～7万円のワンルームアパートが高い稼働率を維持しています。
1-2. 地価の魅力と投資効率
滋賀県の地価は全国平均に近いものの、都市部に比べると手頃です。2023年のデータでは、草津市の住宅地の平均価格は約5万円/m²、大津市で約4万円/m²と、京都市（約20万円/m²）や大阪市（約25万円/m²）と比較して格段に安価です。
新築アパート投資の例として、草津市で建設費が約6,000万円の10戸アパートを計画した場合、各部屋の月額家賃が7万円で年間家賃収入が840万円となり、表面利回りは約14%が見込まれます。このように、地価と建設コストが抑えられるエリアでは、新築投資の収益性が高いことがわかります。
1-3. 新築アパートの需要の高まり
滋賀県では特に草津市や守山市で新築物件の需要が高まっています。新築物件は築年数の古い物件よりも設備が充実しており、入居希望者にとって魅力的です。スマートキーやIoT対応の家電設備、断熱性の高い構造などを取り入れることで、競争力を高めることができます。
1-4. 交通アクセスの強み
滋賀県は交通網が発達しており、新幹線やJRで関西圏・中京圏へのアクセスが抜群です。大津市から京都市までは電車で約10分、草津市から大阪市へも約50分と、都市部への通勤需要が高いです。この利便性は、新築アパートでの高い稼働率につながります。
2. 新築アパート投資の注意点とリスク
2-1. エリア選定の重要性
人口増加が著しいエリア（草津市や守山市）では、新築アパートへの需要が高いですが、湖北地域や湖西地域では人口減少が課題です。たとえば、長浜市では年間約500人の人口減少が進んでおり、新築投資のリスクが高まります。エリア選定の際には、近隣の人口動態や賃貸市場を事前に調査することが重要です。
2-2. 競争率の上昇
草津市では、2023年に新築賃貸物件が約300戸供給され、賃貸市場での競争が激化しています。そのため、建築プランでは差別化が重要です。たとえば、ペット可物件、駐車場付き、インターネット無料などの付加価値を提供することで、入居者を獲得しやすくなります。
2-3. 建設費と初期投資
近年、建築資材や人件費の高騰により、新築アパートの建設費は上昇傾向にあります。滋賀県でも10戸規模のアパートを建設する場合、建築費は平均6,000万円前後が相場です。これを踏まえて、利回り計算や収支計画を慎重に行う必要があります。
2-4. 災害リスクと立地調査
滋賀県では琵琶湖周辺や低地エリアに洪水リスクが指摘されています。新築アパートを建設する際は、地盤調査やハザードマップを活用し、災害リスクの低い場所を選定することが重要です。
3. 成功する新築アパート投資のポイント
3-1. 市場調査の徹底
アパート投資を成功させるためには、ターゲット層に応じたマーケティングが必要です。学生向けのアパートであれば、大学のキャンパスから徒歩圏内の立地が理想です。一方、ファミリー層をターゲットにする場合は、保育園や小学校が近いエリアが適しています。
3-2. 差別化の戦略
競合物件との差別化を図ることで、高い入居率を実現できます。たとえば、草津市では駐車場1台分を無料で提供する物件や、最新のセキュリティ設備を導入した物件が人気です。新築アパートではこれらの特徴を取り入れることで、入居者の満足度を向上させることが可能です。
3-3. 管理体制の強化
新築アパートは初期の設備トラブルが発生しやすいため、適切な管理体制を整えることが大切です。不動産管理会社の利用を検討し、入居者対応や修繕業務を効率化することで、長期的な安定運営が可能になります。
4. まとめ
滋賀県は、京都・大阪へのアクセス、自然豊かな環境、そして安価な地価といった特徴から、新築アパート投資に適した地域と言えます。特に草津市や守山市などの人口増加エリアでは、安定した収益が見込めるでしょう。
ただし、エリア選定や建設計画には慎重さが求められます。競争率の上昇や建設コストの高騰に対応するため、市場調査や差別化戦略を徹底し、長期的な視点で計画を立てることが成功の鍵となります。
滋賀県での新築アパート投資を検討している方は、専門家のアドバイスを受けつつ、収益性やリスクをしっかりと見極めて、持続可能な不動産経営を実現してください。
