岐阜県はアパート経営に適しているのか？
近年、不動産投資に興味を持つ方が増えています。その中でもアパート経営は、比較的手が届きやすく、安定した収入を期待できる投資手法として注目されています。しかし、地域選びが成功の鍵を握ることは言うまでもありません。では、岐阜県はアパート経営に適しているのでしょうか？本記事では、岐阜県の特徴や市場動向を踏まえ、この問いに答えていきます。
1. 岐阜県の概要
岐阜県は日本のほぼ中央に位置し、北部の飛騨地方と南部の美濃地方に分かれています。豊かな自然と伝統的な文化が特徴で、飛騨高山や白川郷などの観光地が有名です。一方、美濃地方は都市部として発展しており、大垣市（約16万人）や多治見市（約11万人）などを中心に商業・産業が盛んです。
交通の面では、新幹線や高速道路が整備され、名古屋や大阪、東京へのアクセスも良好です。特に東海道新幹線岐阜羽島駅や名神高速道路が県南部を通り、県外への移動が容易です。これにより、ベッドタウンとしての需要も期待されています。
2. アパート経営に適したエリア
岐阜県内でアパート経営を考える際、注目すべきエリアは以下の通りです。
大垣市
大垣市は「水の都」として知られ、人口約16万人を抱える都市です。工場や企業が多く、製造業を中心に産業が発展しています。そのため、単身赴任者や働く家族向けの物件に需要があります。大垣駅から名古屋駅までは電車で約30分でアクセス可能で、通勤圏としての魅力もあります。
多治見市
美濃地方に位置する多治見市は、陶磁器産業で有名で、人口は約11万人です。名古屋に近い立地でありながら、地価が比較的低く（1平方メートルあたり約5万円–7万円）、初期投資を抑えたい投資家に向いています。
3. 岐阜県の賃貸需要の特徴
人口動態
岐阜県の人口は約190万人（2023年時点）で減少傾向にありますが、大垣市などの都市部では比較的安定しています。特に、若い世代や単身世帯の増加が見られ、1Rや1Kといった小型物件の需要が高い傾向にあります。
観光需要
飛騨高山や白川郷などの観光地には年間で約300万人以上の観光客が訪れています。そのため、短期滞在向けの民泊やシェアハウスの運営も可能です。観光客をターゲットにした運用は、アパート経営における新しい収益モデルとして注目されています。
産業動向
岐阜県は製造業が盛んな地域であり、工業製品の出荷額は年間約4兆円に達します。このため、多くの企業が拠点を構えており、単身赴任者や地方からの労働者が一定数いることが賃貸需要を支えています。
4. 新築アパート投資の特徴と大垣市での可能性
新築アパート投資のメリット
- 修繕コストの低減: 新築物件では修繕費用がほとんど発生せず、築10年程度は安定した運営が可能です。
- 高い入居率: 新築物件は設備が新しく、入居者にとって魅力的であり、高い入居率を維持しやすい。
- 資産価値の維持: 新築は築年数が浅い間、資産価値が安定しやすい傾向があります。
大垣市における新築アパート投資のシミュレーション
大垣市では地価が比較的安く、土地購入と建築費用を抑えることが可能です。例えば、大垣市で1LDKタイプの新築アパートを建築した場合のシミュレーションを以下に示します。
- 土地購入費: 約120坪の土地を購入（坪単価20万円の場合、総額約2,400万円）。
- 建築費用: 1LDKタイプ8室のアパート建築費が戸当たり700万円の場合、総額約5,600万円。
- 総投資額: 8,000万円。
- 家賃収入: 1室あたり月額家賃が7万円の場合、年間収入は672万円。
- 表面利回り: 年間収入672万円 ÷ 総投資額8,000万円 × 100 = 約8.4%。
この利回りは全国平均（約6%）を大きく上回り、大垣市ならではの高収益が期待できる投資モデルといえます。
5. アパート経営におけるリスク
空室リスク
岐阜県は都市部を除くと人口減少が顕著なため、立地選びを誤ると空室リスクが高まります。特に地方部では、周辺の賃貸需要や競合物件の調査が重要です。
修繕コスト
古い物件の場合、修繕やリフォームにかかる費用が収益を圧迫する可能性があります。築20年以上の物件では、年間数十万円の修繕費が発生するケースもあるため、購入前の物件調査が重要です。一方、新築アパートではこのリスクが軽減されます。
地域特性
雪の多い飛騨地方では、除雪や冬季の光熱費負担など、通常のアパート経営では発生しないコストが必要になる場合があります。これらの地域特性を考慮して物件選びを行う必要があります。
6. 岐阜県でアパート経営を成功させるポイント
- エリア選び: 大垣市や多治見市のような需要が安定している地域を選ぶ。
- ターゲット設定: 学生や単身赴任者、若い社会人など、明確なターゲットを想定する。
- 新築の活用: 新築アパートの建築を検討することで、修繕コストの抑制や高い入居率を実現する。
- 地元業者との連携: 地元の不動産会社や管理会社と協力し、地域に合った運用方法を模索する。
結論
岐阜県は地価の安さや交通アクセスの良さなど、多くの魅力を持つ地域であり、アパート経営に適したエリアも存在します。特に大垣市は、新築アパート投資において地価と建築コストのバランスが取れたエリアであり、高い利回りが期待できます。しかし、地域による人口動態や需要の差が大きいため、慎重な市場調査と計画が必要です。適切なエリアとターゲットを見極めることで、安定した収益を上げるアパート経営が可能となるでしょう。
