岐阜県は日本のほぼ中央に位置し、名古屋・大阪・東京へのアクセスが良好な地域です。地価の割安さと製造業を中心とした安定した産業基盤、そして名古屋圏のベッドタウン需要が重なり、新築アパート投資において高い収益性が期待できるエリアです。本記事では、大垣市・多治見市を中心に、岐阜県でのアパート経営を成功させるための戦略を詳しく解説します。

1. 岐阜県の概要と投資優位性

岐阜県は北部の飛騨地方と南部の美濃地方に分かれています。飛騨高山・白川郷などの観光地で知られる飛騨地方に対し、美濃地方は大垣市・岐阜市・多治見市などの都市が集積する産業・商業の中心地です。県全体の人口は約190万人（2023年時点）で緩やかな減少傾向にありますが、都市部では賃貸需要が安定しています。

交通面では、東海道新幹線岐阜羽島駅・名神高速道路が県南部を通り、名古屋駅まで電車で約20〜30分というアクセスの良さが際立ちます。この立地条件により、名古屋圏のベッドタウンとしての需要が安定しており、単身赴任者・若い社会人・学生など多様な入居者層が見込めます。

2. アパート経営に適したエリア

2-1. 大垣市

「水の都」として知られる大垣市は、人口約16万人を抱える岐阜県第2の都市です。ヤマザキマザック・住友電気工業など大手製造業の工場が集積しており、単身赴任者・製造業従事者の安定した賃貸需要が存在します。大垣駅から名古屋駅まで東海道本線で約30分というアクセスの良さも、通勤者向け賃貸需要を支える大きな要因です。

地価は住宅地で坪単価15〜25万円程度と、名古屋市郊外と比較して割安です。1LDK・2LDKの新築アパートを建築した場合、月額6〜8万円の賃料設定が可能で、高い表面利回りが期待できます。

2-2. 多治見市

陶磁器産業で有名な多治見市は、人口約11万人の中規模都市です。名古屋駅まで中央本線で約40分という立地でありながら、地価は住宅地で1m²あたり約5〜7万円と非常に割安です。初期投資を抑えながら名古屋圏の賃貸需要を取り込める点が、投資家から注目されています。

近年は名古屋からの移住・定住需要も増加しており、ファミリー向け2LDK・3LDKの需要も高まっています。また、多治見市は「暑い街」として知名度が高く、高断熱・高気密の新築物件は差別化ポイントになります。

3. 岐阜県の賃貸需要の特徴

3-1. 人口動態と単身世帯の増加

岐阜県全体では人口減少が続いていますが、大垣市・岐阜市などの都市部では単身世帯の増加が顕著です。若い世代・単身世帯の増加に伴い、1R・1K・1LDKといったコンパクトな物件への需要が高まっています。特に大垣市では、製造業の工場勤務者・単身赴任者向けの1K〜1LDKが安定した稼働率を維持しています。

3-2. 産業動向と雇用の安定性

岐阜県は製造業が盛んな地域であり、工業製品の出荷額は年間約4兆円に達します。ヤマザキマザック・住友電気工業・十六フィナンシャルグループなど大手企業が県内に拠点を構えており、安定した雇用が賃貸需要の基盤となっています。また、名古屋圏の経済圏に属するため、トヨタ関連企業の従業員も一定数居住しています。

3-3. 観光需要と新たな収益モデル

飛騨高山・白川郷には年間300万人超の観光客が訪れます。観光地周辺では民泊・シェアハウスの運営も選択肢となりますが、通常のアパート経営においては美濃地方の都市部（大垣市・多治見市）での安定した長期入居者確保を優先することが収益の安定化につながります。

4. 新築アパート投資の特徴と大垣市での収益シミュレーション

4-1. 新築アパート投資のメリット

新築アパートへの投資には、中古物件にはない明確な優位性があります。修繕費用がほとんど発生せず、築10年程度は安定した運営が可能です。設備の新しさが入居者にとっての魅力となり、高い入居率を維持しやすく、築年数が浅い間は資産価値も安定します。また、金融機関からの融資評価が高く、有利な条件での資金調達が可能です。

4-2. 大垣市における新築アパート投資シミュレーション

大垣市での1LDKタイプ新築アパート（8室）を建築した場合の収益シミュレーションを以下に示します。地価の割安さにより、全国平均を大幅に上回る表面利回りが実現可能です。

表面利回り約8.4%は全国平均の約6%を大幅に上回る水準です。実質利回りは管理費・固定資産税・修繕積立金などを差し引いた5〜6%程度が目安となりますが、新築物件は修繕コストが低いため、実質利回りの維持がしやすい特徴があります。

5. アパート経営におけるリスクと対策

5-1. 空室リスク

岐阜県は都市部を除くと人口減少が顕著なため、立地選定を誤ると空室リスクが高まります。特に飛騨地方の山間部では空室率が高い傾向にあります。大垣市・多治見市・岐阜市などの都市部に絞り、駅徒歩10分以内・工場・大学周辺などの需要源泉に近い立地を選定することが最重要です。

5-2. 修繕コストと物件管理

中古物件では築20年以上になると年間数十万円の修繕費が発生するケースもあります。新築アパートではこのリスクが大幅に軽減されますが、長期的な修繕積立計画を事前に策定しておくことが重要です。インテグラルでは建築後の管理サポートも含めた一貫したサービスを提供しています。

5-3. 地域特性（飛騨地方の冬季コスト）

飛騨地方では冬季に積雪量が多く、除雪・凍結防止対策として年間10〜20万円/物件の追加コストが発生する場合があります。美濃地方（大垣市・多治見市）では積雪が少なく、このリスクは限定的です。投資エリアを美濃地方に絞ることで、冬季コストを最小化できます。

6. よくあるご質問

7. まとめ

岐阜県は地価の割安さ・名古屋圏へのアクセスの良さ・製造業を中心とした安定した雇用基盤という3つの投資優位性を持つエリアです。特に大垣市では、新築1LDKアパート8室で表面利回り約8.4%という全国平均を大幅に上回る収益が期待できます。

インテグラルは北陸エリアNo.1の建築実績を背景に、岐阜県での新築アパート建築を土地探しから入居付けまで一貫してサポートします。岐阜県でのアパート経営をご検討の方は、まずは無料相談からお気軽にご連絡ください。