近年、不動産投資家の間で注目を集めているのが、滋賀県の新築アパート市場です。大阪や京都といった大都市圏に隣接しながらも、滋賀県の一部エリアでは1LDKの家賃相場が都心部を上回るケースも出てきています。本稿では、大阪府との比較を中心に、滋賀県における新築1LDKアパート投資の魅力と可能性を、中心部（草津市・大津市）と中心部外（湖南市・近江八幡市・愛荘町）に分けてご紹介します。

1LDK物件の家賃比較：滋賀（中心部・中心部外） vs 大阪

まずは、滋賀県と大阪府における1LDKの家賃相場を比較してみましょう。

• 滋賀県中心部（草津市・大津市など）
  • 新築1LDKの家賃相場：約7.5万円〜9万円
  • 駅近・築浅・駐車場付き物件では10万円を超える事例も
  • 草津市では2024年現在、駅徒歩5分圏内の新築1LDKで月額9.5万円の成約実績もあり
• 滋賀県中心部外（湖南市・近江八幡市・愛荘町など）
  • 新築1LDKの家賃相場：約6.2万円〜7.8万円
  • 駐車場2台付きや広めの間取りでは8万円超の実績も
  • 近江八幡市では2024年、駅徒歩15分・駐車場2台付き1LDKで月額7.9万円の成約が報告
• 大阪府（大阪市内外）
  • 新築1LDKの家賃相場：約6.5万円〜8.5万円
  • 梅田・難波など中心部では10万円以上もあるが、築古物件との競合が激しい

特に草津市は、新快速で京都まで約20分、大阪まで約50分という好立地に加え、企業の進出や再開発の影響もあり高い需要と家賃水準が維持されています。一方、湖南市や近江八幡市といったエリアも、地域の成長や生活インフラの整備により、投資対象として十分に魅力的です。

入居率の高さと空室リスクの低さ

滋賀県の新築アパートは、入居率の高さが大きな魅力です。特に中心部とその周辺では、人口増加や都市機能の集約が進んでおり、転勤族や学生、単身赴任者など幅広い層からの安定した需要があります。

• 草津市・大津市の平均入居率：95%以上（2024年現在）
• 近江八幡市・湖南市では約93〜94％を維持
• 大阪市内では競合物件が多く、地域によっては入居率が80％台にとどまることも

また、滋賀県はファミリー向けや単身者向けのバランスが良く、1LDKの需要が高い構造が続いています。中心部外のエリアでは家賃が抑えられている分、需要も根強く、リスク分散型の投資に向いています。

建築費と利回りのバランス

不動産投資で重要な建築費と利回りのバランスにおいても、滋賀県は魅力的です。以下に、中心部・中心部外での建築コストと利回り例を示します。

• 建築費（1LDKアパート・1棟あたり）
  • 草津市・大津市：8000万円前後（8戸構成・駐車場付き）
  • 湖南市・近江八幡市：7500万円前後（同条件）
  • 大阪府（大阪市近郊）：9000万円〜1億円以上
• 表面利回り
  • 草津市・大津市：6.5〜8.0％
  • 湖南市・近江八幡市：7.0〜8.5％
  • 大阪府：5.5〜6.5％

滋賀では、土地取得費と建築費を抑えながら、高水準の家賃設定が可能なため、投資効率が高いと言えます。特に中心部外のエリアは、初期費用をさらに抑えつつ利回りを最大化できる可能性があり、新規投資家にもおすすめです。

今後の発展性とリスク要因

滋賀県南部を中心に、今後も人口増加やインフラ整備が続くと予測されています。

• JR草津駅周辺では大規模な再開発が進行中
• 近江八幡市では新しい物流拠点や商業施設の建設が計画されており、地域経済の活性化が期待される
• 湖南市や愛荘町では住宅地開発が進み、若年層の流入が目立つ

ただし、以下のリスク要因にも注意が必要です：

• エリア選定を誤ると空室リスクが高まる
• 自動車依存型エリアでは駐車場の配置が不十分だと敬遠される可能性がある
• 中心部外では公共交通の利便性が劣るケースも

そのため、投資を検討する際は、人口動態、雇用状況、交通インフラ、周辺施設といった多角的な視点で市場調査を行うことが重要です。

まとめ：滋賀投資は“知る人ぞ知る”戦略的エリア

大阪や京都といった都市部での投資が過熱する中、滋賀県の新築アパート投資は収益性と安定性を兼ね備えた戦略的選択肢です。特に1LDKという、幅広い需要層に対応可能な間取りは、投資リスクを抑えつつ高い利回りを狙える点で魅力的です。

さらに、中心部（草津市・大津市）は高家賃・高稼働率が期待でき、中心部外（湖南市・近江八幡市・愛荘町など）は初期投資を抑えて安定収益を得られるという二極の戦略が可能です。

「地方だから安い」「都心でなければ意味がない」といった従来の思い込みを捨てて、ぜひ一度、滋賀のポテンシャルに目を向けてみてはいかがでしょうか。