高槻駅の賃貸需要をアパート投資の視点で見る

人口規模だけではなく、賃料・駅距離・競合供給を見る

高槻市の2026年7月末時点の人口は343,141人、世帯数は167,646世帯です。市全体として一定の人口・世帯規模がありますが、これは高槻駅徒歩圏だけの需要を示すものではありません。

アパート投資では、市全体の人口をそのまま入居需要とみなすのではなく、対象地から高槻駅までの徒歩分数、計画する間取りと同条件の募集賃料、新築・築浅物件の供給戸数、募集期間を確認し、対象地単位で賃貸市場を見ていく必要があります。

家賃相場と新築・駅近賃料をアパート投資でどう読むか

高槻駅徒歩10分以内を基準とする家賃相場

LIFULL HOME’Sでは、駅徒歩10分以内の平均賃料を軸に、過去データを用いた独自ロジックで家賃相場を算出しています。2026年8月14日に確認した主な数値は次の通りです。

管理費・駐車場代などを除く目安で、LIFULL HOME’Sでは毎週金曜日に更新されています。具体的な事業計画では、この平均値ではなく計画物件に近い競合募集を別途確認する必要があります。

新築・駅徒歩1～5分では異なる賃料水準が確認できる

SUUMOでは、新築かつ高槻駅から徒歩1～5分以内という条件で賃貸アパートの家賃相場を算出しています。2026年7月10日更新時点の主な数値は次の通りです。

LIFULL HOME’SとSUUMOでは対象物件や集計条件が異なるため、数値を単純比較することはできません。アパート投資では、「新築」「駅距離」「専有面積」「設備」の違いが賃料へどの程度反映されるかを見る参考データとして使います。

想定賃料は平均値ではなく、計画物件へ条件を寄せる

たとえば1Kの相場が6万円台、駅近新築では8万円台で確認できたとしても、すべての新築物件がその賃料で成約するとは限りません。対象地が駅徒歩何分か、専有面積は何㎡か、競合する新築・築浅物件が何戸あるかまで条件を寄せて想定賃料を設定する必要があります。

アクセス・乗車人員をアパート投資でどう評価するか

大阪・京都の両方向へ新快速で移動しやすい

高槻市の公式案内では、JR高槻駅から新快速でJR大阪駅まで15分、JR新大阪駅まで10分、JR京都駅まで12分です。高槻駅は大阪市と京都市の中間に位置し、両方向へ乗り換えなしで移動できる交通利便性を確認できます。

アパート投資では、このアクセスを「通勤・通学先の選択肢が広い」という入居者側の利便性として見ます。ただし、駅から対象地までの距離が長くなれば、駅そのものの利便性だけでは評価できないため、バス停、運行本数、歩行環境も確認が必要です。

2024年度の1日平均乗車人員は58,426人

JR西日本が公表する2024年度データでは、高槻駅の1日平均乗車人員は58,426人です。これは乗車人数であり、乗車と降車を合計した乗降人員ではありません。

駅利用者数は、駅の日常的な利用規模を見る一つの指標です。ただし、駅利用者の全員が賃貸住宅の見込み入居者ではないため、家賃相場、駅距離、周辺の住宅供給と組み合わせて判断します。

駅から距離がある土地では市営バスも確認

高槻市は市営バスを運営しており、駅周辺と市内の住宅地を結んでいます。高槻駅から徒歩圏外の土地を検討する場合は、最寄りバス停、運行本数、所要時間、最終便なども実際の生活利便性に関わるため、対象地単位で確認したいポイントです。

生活利便性・再整備はアパート投資の判断にどう関係するか

駅前の商業・医療・教育機能は現在利用できる価値

高槻駅周辺には、高槻阪急スクエア、アクトアモーレ、アル・プラザ高槻、松坂屋高槻店などの商業施設があります。また、関西大学高槻ミューズキャンパスや大阪医科薬科大学・大学病院も中心市街地に立地しています。

アパート投資では、施設があること自体ではなく、対象地から駅や買い物、医療、教育施設へどのように移動できるかという生活動線として評価します。同じ家賃帯の競合物件と比較したとき、日常生活のしやすさをどの程度訴求できるかが重要です。

高槻駅周辺では2023～2027年度の都市再生整備計画を実施中

高槻市は、JR高槻駅・阪急高槻市駅を含む約307ヘクタールを対象に「高槻駅周辺地区（4期）都市再生整備計画」を進めています。計画期間は2023年度から2027年度、全体事業費は4,216.4百万円です。

計画では、高槻の玄関口にふさわしい都市空間づくりや、居心地が良く歩きたくなるまちなかの形成などが示されています。これは実施期間中の公共的な都市整備であり、個別の賃料上昇や投資成果を保証するものではありません。

JR高槻駅南地区は再整備に向けた検討が具体化

2026年度の高槻市施政方針では、JR高槻駅南地区について、市街地再開発準備組合が作成する計画骨子にあわせて駅前広場や道路など公共施設の配置を検討し、再整備に向けた取組を支援するとしています。

また、JR高槻駅北側では、市営バス乗り場や関西将棋会館への動線について歩道の美装化やシェルター設置、下りエスカレーター整備工事への着手が示されています。高槻駅前線では無電柱化・美装化も進める方針です。

アパート投資では、こうした整備を将来賃料へ先に織り込むのではなく、駅前の回遊性・歩行環境・生活利便性が実際にどう改善されるかを継続して確認する上振れ要素として見るのが適切です。

公示地価10年推移をアパート投資でどう見るか

住宅地2地点の平均は10年で約13.9％上昇

今回は、2017年から2026年まで継続して確認でき、高槻駅を最寄りとする住宅地標準地「高槻-2（天神町2-15-8）」と「高槻-17（川西町1-25-27）」を採用しました。2026年公示地価はそれぞれ233,000円／㎡、184,000円／㎡です。

2地点の単純平均は2017年183,000円／㎡から2026年208,500円／㎡へ25,500円／㎡上昇し、騰落率は約13.9％です。2地点は駅距離、用途地域、周辺環境などが異なるため、高槻駅周辺全体の平均価格として扱うものではありません。

土地を購入する投資では、地価上昇が総投資額へ影響する

土地を新たに取得してアパートを建築する場合、土地価格が上昇すると総投資額も増えやすくなります。地価が上がっても募集賃料が同じ割合で上昇するとは限らないため、「地価上昇＝投資に有利」と単純に考えることはできません。

アパート投資では、土地取得価格、敷地条件から建築できる戸数、建築費、想定賃料を一つの事業収支へ落とし込み、現在確認できる賃料水準で成立するかを確認する必要があります。

すでに土地を保有している場合は収支の見方が変わる

相続した土地など、すでに所有している土地を活用する場合は、新規に土地を取得するケースとは収支構造が異なります。売却・保有・アパート建築を比較し、保有地をどのように収益化するかという視点が中心になります。

施工事例のご紹介｜今回は近畿圏の施工事例をご紹介します

滋賀県彦根市の木造アパート施工事例

ここでは、インテグラルが手掛けた近畿圏の施工事例として、滋賀県彦根市の木造アパートをご紹介します。エリアは高槻駅周辺とは異なりますが、アパート建築における外観デザインや室内空間の参考としてご覧ください。

アパート投資では、エリアに賃貸需要があっても、競合物件の中から選ばれる建物でなければ安定した入居にはつながりません。立地条件だけでなく、外観・内装・設備まで含めた商品力を一体で計画することが重要です。

その他の実施工事例は、インテグラルの施工事例一覧からご覧いただけます。

高槻駅でアパート投資を検討する際のまとめ

高槻駅では、大阪・京都の両方向への新快速アクセス、5万人を超える1日平均乗車人員、複数の間取りで確認できる家賃相場、駅周辺の商業・医療・教育機能、進行中の都市再生整備を確認できます。一方、住宅地の公示地価は10年間で上昇しており、土地を新たに取得する場合は土地価格と想定賃料のバランスを慎重に見る必要があります。

本記事で整理したデータは、高槻駅周辺のアパート投資を検討するための基礎資料です。実際の土地ごとに建築可能規模や周辺賃料は異なるため、具体的な計画では対象地単位で収支を確認する必要があります。