京田辺市の賃貸需要を新築アパート投資の視点で見る

人口74,056人・33,182世帯をどう読むか

京田辺市の推計人口は2026年8月1日時点で74,056人、世帯数は33,182世帯です。2020年国勢調査の73,753人・31,693世帯と比べると、現在も一定規模の人口・世帯を維持しています。

ただし、新築アパート投資では「市の人口が増えているから需要がある」とは判断できません。京田辺市は北部・中部・南部に鉄道拠点が分かれており、対象地ごとに駅距離、賃料、大学への動線、競合物件、用途地域が異なります。土地を買う前に、対象地単位で賃貸市場を確認する必要があります。

同志社大学京田辺キャンパスは約9,000人が学ぶ拠点

京田辺市には同志社大学京田辺キャンパスがあり、大学公式サイトでは約9,000人が学生生活を送るキャンパスと案内されています。近鉄興戸駅から徒歩15分、JR同志社前駅から徒歩10分のほか、新田辺駅や三山木駅からバスでもアクセスできます。

大学の存在は地域内の移動・生活需要を見る材料の一つですが、学生全員が京田辺市内の賃貸住宅へ入居するわけではありません。実家からの通学、学生寮、他エリアからの通学などもあるため、「大学がある＝単身アパート需要が保証される」とは考えず、対象地周辺の実際の募集状況を確認します。

賃貸アパートの募集賃料を新築アパート投資でどう読むか

マンション限定データを使わず、アパートの募集情報を確認

京田辺市で賃貸アパートに絞った公開情報を確認しました。ハウスコムでは2026年8月27日時点の京田辺市の賃貸アパート平均が6.2万円、CHINTAIでは2026年8月19日時点のJR京田辺駅徒歩20分以内・アパート1Kが6.85万円です。

さらに、薪水取では2026年9月築の木造3階建て新築アパート「カーサ・ミニヨン」が募集されており、大住駅徒歩10分、1K・27.02～31.21㎡で5.5～6.1万円、共益費4,600円という募集例を確認できます。これは1棟の個別募集事例であり、京田辺市全体の新築相場を示すものではありません。

募集賃料と成約賃料は分けて考える

上記はすべて募集段階の賃料です。公開情報から、京田辺市の新築アパートについて間取り別の成約賃料を十分な件数で確認できるデータは取得できませんでした。そのため、本記事では募集賃料を使用しています。

募集賃料と実際の成約条件は必ずしも一致せず、募集期間や市場環境、条件交渉などによって下振れする場合があります。土地先行の収支計画では、募集賃料をそのまま満額で採用するのではなく、対象地の管理会社等から成約事例も確認したうえで賃料査定を行うことが重要です。

平均値よりも、買おうとしている土地へ条件を寄せる

新築アパートの想定賃料は、市平均よりも「駅徒歩」「専有面積」「間取り」「築年数」「設備」「大学や主要駅への動線」が近い競合物件を優先して設定します。土地価格が安くても、想定賃料が低くなる立地や、競合が多い立地であれば、総投資額に対する収益性は変わります。

交通・大学を新築アパート投資でどう評価するか

京都・大阪・奈良へ複数ルートを持つ

京田辺市の公式案内では、近鉄新田辺駅から京都駅まで急行で約25分、北新地駅からJR京田辺駅まではJR学研都市線利用で約40分とされています。また、市の資料では市内中心部から京都市内約25分、大阪市内約45分、奈良市内約20分という広域アクセスが示されています。

新築アパート投資では、単に「京都へ近い」と評価するのではなく、対象地が近鉄京都線とJR学研都市線のどちらを使いやすいか、通勤・通学先の選択肢がどこまで広がるかを確認します。

近鉄新田辺駅は2025年11月11日に22,076人が乗降

近畿日本鉄道の駅別乗降人員調査では、2025年11月11日の新田辺駅1日乗降人員は22,076人です。同じ京田辺市内では興戸駅9,745人、三山木駅4,930人、近鉄宮津駅428人となっています。

これは特定調査日の乗降人員であり、年間平均ではありません。また、乗降客全員が賃貸住宅の見込み入居者ではありません。駅の利用規模を家賃相場や駅徒歩、競合供給と組み合わせて見るための一指標として扱います。

まちづくり・生活利便性を新築アパート投資でどう評価するか

京田辺市は3つの鉄道拠点を軸に都市機能を集約

京田辺市の2026年改訂立地適正化計画では、JR京田辺駅・近鉄新田辺駅周辺を中心拠点、JR松井山手駅周辺を北部拠点、近鉄・JR三山木駅周辺を南部拠点とし、鉄道駅で各拠点を連携する多元的な集約型都市構造を目指しています。

土地なしから探す投資家にとっては、市名だけで土地を比較するより、どの拠点の生活圏に属するかを先に整理した方が、駅距離・家賃・土地価格を比較しやすくなります。

JR京田辺駅・近鉄新田辺駅周辺では社会資本整備計画

中心拠点では「JR京田辺駅・近鉄新田辺駅周辺地区社会資本整備総合計画」が公表されています。これを、すでに完成した大型再開発として扱うべきではありません。新築アパート投資では、現在の駅前利便性と、整備・検討段階の将来要素を分け、将来の賃料上昇を前提に事業収支を組まないことが重要です。

複合型公共施設は2026年に基本計画を策定

京田辺市は2026年4月、文化ホールの新設、中央公民館・中央図書館の移転を含む複合型公共施設整備基本計画を策定しました。民間活力の導入も視野に入れており、公共・文化機能の再編に向けた検討が進んでいます。

このような公共施設整備は、エリアの回遊性や生活利便性を長期的に考える材料になりますが、計画段階の効果を将来賃料へ先に織り込まないようにします。

公示地価と土地先行を新築アパート投資でどう考えるか

同じ京田辺市でも、住宅地の価格と建築条件は大きく異なる

2026年地価公示から、北部・中部・南部の住宅地3地点を比較すると、花住坂3丁目19番11は165,000円／㎡、東鍵田18番74は130,000円／㎡、三山木八反坪51番4は91,000円／㎡です。

この3地点はアパート建築の候補地を示すものではなく、市内の土地価格と法規制の差を見る参考地点です。特に土地先行では、安い土地を探すだけでなく、容積率、接道、敷地形状、高度地区などから実際にどれだけの賃貸床・戸数を確保できるかを見る必要があります。

花住坂の同一地点では2017年から2026年に約6.5％上昇

10年推移は、同一地点で継続比較できる花住坂3丁目19番11を採用します。2017年から2022年までは155,000円／㎡で推移し、その後2023年156,000円、2024年158,000円、2025年161,000円、2026年165,000円へ上昇しています。

公示地価は、個別の土地が実際にいくらで売買できるかを示す価格ではありません。また、この地点は第一種低層住居専用地域で容積率80％の戸建住宅地です。そのため、グラフは京田辺市全体のアパート用地価格を示すものではなく、住宅地価格の長期的な方向性を確認する参考データです。

土地価格より『総投資額に対して何戸つくれるか』を見る

土地から購入する新築アパート投資では、地価が上がると土地取得費が総投資額を押し上げます。しかし、賃料が土地価格と同じ割合で上昇するとは限りません。

さらに、同じ取得価格の土地でも、容積率や敷地形状、接道条件によって建築できる賃貸床・戸数は異なります。土地先行では「土地単価」だけでなく、「土地＋建物＋諸費用の総投資額」「建築可能戸数」「想定募集賃料」を一つの収支として比較することが重要です。

施工事例のご紹介｜建物の商品力を投資判断の材料として見る

今回は近畿圏・滋賀県彦根市の施工事例をご紹介します

ここでは、インテグラルが手掛けた近畿圏の施工事例として、滋賀県彦根市の木造アパートをご紹介します。エリアは京田辺市とは異なりますが、新築アパートで外観と内装をどのように商品としてつくり込むかを見る参考としてご覧ください。

新築アパート投資では、土地の収支だけでなく、完成後に競合物件の中から選ばれる商品力も重要です。外観・内装・設備の設計は、入居募集時の比較材料になるため、土地取得時点から建物計画まで一体で検討します。

インテグラルの実施工物件は、施工事例（外観・内装）を見るから確認できます。

土地なしから新築アパート投資を進める際のインテグラルのサポート

京田辺市はインテグラルの施工対応エリア

インテグラルの公式サイトでは、京都府を施工エリアとして案内しています。また、土地を所有していない方に対して土地探しからサポートするとしています。京田辺市のように市内で土地価格・用途地域・駅勢圏が異なるエリアでは、土地取得と建築プランを別々に考えず、同時に収支を組み立てることが重要です。

初めて土地から新築アパート投資を検討する場合は、はじめての新築アパート投資についても参考にしてください。

複数棟を運用するオーナーの実例も公開

インテグラル公式のオーナー体験談には、5棟48室を所有する個人投資家や、90室を所有する専業投資家、何棟ものアパートを購入したオーナーなどの実例が掲載されています。個別の成果を一般化することはできませんが、複数棟運用を考える投資家が判断プロセスや建物づくりを知る資料になります。インテグラルオーナーの体験談を見る。

京田辺市で新築アパート投資を検討する際のまとめ

京田辺市は、京都・大阪・奈良への広域アクセス、同志社大学京田辺キャンパス、北部・中部・南部の複数鉄道拠点を持つ一方、市内で土地価格や用途地域が大きく異なります。土地を持たない投資家が新築アパート投資を検討する場合は、安い土地から探すのではなく、土地価格と建築可能ボリューム、対象地の賃料を同時に比較することが重要です。

本記事の数値はエリア選定の入口となる参考情報です。具体的な土地では、法規制、インフラ、造成、地盤、建築可能戸数、周辺競合、金融機関の評価などを個別に確認する必要があります。