京都市右京区の賃貸需要を新築アパート投資の視点で見る

人口195,901人・99,942世帯をどう読むか

京都市右京区の人口は2026年9月1日時点で195,901人、世帯数は99,942世帯です。ただし、区人口の大きさをそのまま購入候補地の賃貸需要へ置き換えることはできません。

右京区は、西院・西京極の阪急沿線、太秦天神川・山ノ内の地下鉄・嵐電沿線、嵯峨・嵐山のJR・嵐電沿線などで賃貸市場が異なります。さらに区の運営方針では京北地域も扱われており、同じ行政区内でも生活圏の性格は大きく異なります。土地先行では、区平均よりも対象地の駅・バス停への距離、競合アパート、専有面積、築年数、設備、募集期間を敷地単位で確認します。

賃貸アパートの家賃相場を新築アパート投資でどう読むか

家賃データはハウスコムが2026年9月27日に掲載していた京都市右京区の賃貸アパートだけを確認しました。賃貸アパート全体の平均募集賃料は7.3万円、新築アパートは8.6万円です。

いずれも共益費を除く掲載募集賃料の平均です。新築8.6万円には異なる間取り・専有面積・駅距離の物件が含まれるため、購入予定地の想定賃料としてそのまま採用することはできません。

完成前の新築募集例も、条件を分けて見る

嵯峨北堀町では、2026年11月完成予定の木造3階建てアパートが募集されており、鹿王院駅徒歩3分、1LDK・38.29㎡の住戸で8.6万円＋共益費6,000円という例を確認できます。

これは完成前募集の1物件・1住戸の例であり、右京区全体の新築家賃を示すものではありません。市区平均と個別物件の両方を確認し、土地ごとに駅距離・間取り・面積・設備へ条件を寄せる必要があります。

募集賃料と成約賃料は分けて考える

募集賃料と実際の成約条件は一致しない場合があります。具体的な土地の収支では、地域の管理会社等から直近の成約事例・募集期間も確認し、ポータル掲載値だけで想定賃料を固定しないことが重要です。

アクセス・駅利用規模を新築アパート投資でどう評価するか

阪急・地下鉄・嵐電・JRを土地ごとに使い分ける

右京区は阪急京都線、京都市営地下鉄東西線、嵐電、JR嵯峨野線など複数の鉄道を利用できるエリアです。西院・西京極と太秦・嵯峨では、京都中心部への移動経路や日常の交通手段が異なります。

たとえば太秦天神川駅は地下鉄東西線の駅で、嵐電天神川駅との乗換えが可能です。右京区総合庁舎や京都先端科学大学太秦キャンパスも近く、地域拠点の一つですが、駅の存在だけで賃貸需要を判断せず、候補地からの実徒歩分数を確認します。

阪急西院駅39,309人、西京極駅17,067人

阪急電鉄の2025年駅別乗降人員では、西院駅が1日平均39,309人、西京極駅が17,067人です。いずれも乗車・降車を合計した乗降人員です。

駅利用者数は交通拠点の規模を見る一つの指標ですが、利用者全員が賃貸住宅の見込み入居者ではありません。土地価格、駅徒歩、勤務先・大学への動線、周辺アパートの賃料と重ねて判断します。

大学・企業集積を賃貸需要の補助指標として見る

太秦天神川駅徒歩約3分に京都先端科学大学の太秦キャンパス

京都先端科学大学の京都太秦キャンパスは右京区山ノ内五反田町にあり、地下鉄太秦天神川駅から徒歩約3分、嵐電天神川駅から徒歩約5分です。工学部、経済経営学部、人文学部、健康医療学部の一部学科が置かれています。

大学の存在は学生・教職員の移動を考える材料になりますが、学生全員が周辺の民間アパートに住むわけではありません。同大学には学生寮もあるため、大学近接だけで賃貸需要を決めず、周辺の募集事例や通学動線を確認します。

西院エリアにはローム本社・本社工場が立地

ローム株式会社の本社・本社工場は右京区西院溝崎町21に所在し、開発拠点である京都テクノロジーセンターも同住所にあります。右京区の西院エリアでは、こうした企業・事業所への通勤動線も居住地選びを考える材料になります。

ただし、企業の存在や連結従業員数をそのまま周辺民間賃貸の需要へ置き換えることはできません。法人契約の実績、勤務形態、通勤方法、対象地からの距離を個別に確認します。

まちづくり・建築条件を新築アパート投資でどう評価するか

2026年の右京区まちづくり運営方針は区全体の方向性

右京区は2026年6月30日に、2026～2030年度の中期目標を含む「右京区まちづくり運営方針」を策定しました。安心安全や地域コミュニティなど区政の方向性を示すもので、特定駅前の大型再開発が決定したことを意味するものではありません。

新築アパート投資では、こうした政策方針を将来賃料の上昇要因として先に収支へ織り込まず、現在の賃料・交通・土地条件を基礎に判断します。

太秦天神川駅西部の都市計画道路は存続するが、早期着手は困難

太秦天神川駅西部地域では、都市計画道路「御池通」「梅津太秦線」について長く整備手法が検討されてきました。京都市は2026年4月に長期未整備都市計画道路の区域変更・廃止を決定し、同年6月に今後概ね10年以内に進める路線を選定しました。

一方、御池通と梅津太秦線は都市計画道路として存続するものの、市は2026年8月時点で「早期事業着手は困難」と明記しています。したがって、「近く道路が完成する」と確定的に扱うことはできません。土地先行では、現在の道路条件で収支を成立させ、進捗が具体化した段階で評価を更新します。

同じ右京区でも容積率80％から200％まで差がある

右京区内の住宅地を見ると、嵯峨大覚寺門前堂ノ前町は第一種低層住居専用地域・容積率80％・最高10m、西京極東町は第一種住居地域・容積率200％・最高31mなど、建築可能ボリュームが大きく異なります。

土地価格が近くても、容積率や高さ、接道、敷地形状によって建てられる戸数は変わります。土地の買付前に、建築士等とボリュームチェックを行うことが重要です。

公示地価10年推移と土地先行を新築アパート投資でどう考えるか

2026年公示地価と建築条件をセットで比較する

京都府の2026年地価公示価格一覧と国土交通省の鑑定評価書から、右京区内の住宅地を比較します。西京極南大入町25番1は285,000円／㎡、西京極東町22番1は228,000円／㎡、太秦川所町7番28は215,000円／㎡、嵯峨大覚寺門前堂ノ前町22番53は227,000円／㎡です。

これらはアパート用地として推奨する地点ではありません。むしろ、地価が近い地点でも共同住宅を想定しやすい条件と、低層・低容積や画地条件によって賃貸住宅の床を取りにくい条件があることを見るための比較です。

西京極東町22番1は2017年から2026年に約20.6％上昇

10年推移は、西京極駅から600mで、周辺に一般住宅とアパート等が見られる住宅地「京都右京-12 西京極東町22番1」を採用します。2017年189,000円／㎡から2026年228,000円／㎡へ上昇しました。

2017年比で39,000円／㎡、約20.6％の上昇です。公示地価は標準地の正常価格であり、実際の売買価格そのものではありません。また、この地点の推移を右京区全体の地価上昇率として扱うこともできません。

国交省の鑑定評価でも3階建共同住宅を想定

西京極東町22番1の鑑定評価書では、191㎡の標準地に対して、延床330㎡・3階建ての共同住宅、平均専有面積約48㎡という想定建物を置いて収益価格を試算しています。これは実際の新築アパート事業計画を推奨するものではなく、地価鑑定上の想定です。

一方、太秦川所町7番28では、画地条件等から経済合理的な賃貸住宅の床面積を確保することが難しいとして、収益還元法を適用していません。同じ容積率200％でも、画地規模・形状・周辺利用によって共同住宅としての成立性は変わります。

地価上昇は、土地なし投資家には取得費上昇でもある

土地を新たに購入する新築アパート投資では、地価上昇は土地取得費を押し上げます。募集賃料が土地価格と同じ割合で上がるとは限らないため、「地価が上がっている＝新築アパート投資に有利」とは判断できません。

土地先行では、「土地＋建物＋諸費用の総投資額」「建築可能戸数」「1戸当たり土地負担」「対象地と同条件の募集・成約賃料」を一つの収支として比較します。

施工事例のご紹介｜今回は福井県坂井市の施工事例をご紹介します

福井県坂井市の木造アパート施工事例

今回は、インテグラルが手掛けた福井県坂井市の木造アパート施工事例をご紹介します。エリアは京都市右京区とは異なりますが、土地条件に合わせて外観・内装をどのように商品としてつくり込むかを見る参考としてご覧ください。

新築アパート投資では、土地価格や建築可能戸数だけでなく、完成後に競合物件の中で比較される外観・内装・設備の商品力も検討材料になります。右京区では西京極の比較的高い容積率の土地から、嵯峨の低層住宅地まで条件が大きく異なるため、土地取得前から建築プランまで一体で検討します。

施工事例（外観・内装）を見る

土地なしから京都市右京区で新築アパート投資を進める際のインテグラルのサポート

土地を所有していない場合は土地探しから検討する

インテグラル公式サイトでは、土地を所有していない方に土地探しからサポートすると案内しています。右京区のように、駅勢圏・地価・容積率・高さ条件がエリアごとに変わる地域では、土地を購入してから建物を考えるのではなく、買付前に建築ボリュームと想定賃料を合わせて事業収支を確認することが重要です。

はじめての新築アパート投資について

オーナー体験談・施工事例を会社選びの判断材料にする

インテグラル公式サイトでは、複数棟を運用するオーナーの体験談や、北陸を中心とした実施工事例を公開しています。個別の成果を京都市右京区での投資成果へ一般化することはできませんが、土地・建物・デザインをどのように検討しているかを見る資料になります。

インテグラルオーナーの体験談を見る

京都市右京区で新築アパート投資を検討する際のまとめ

京都市右京区は、西院・西京極の阪急沿線、太秦天神川の地下鉄・嵐電、嵯峨エリアのJR・嵐電など複数の生活圏を持ち、大学・企業・行政施設も点在しています。一方、土地価格や建築規制はエリアによって大きく異なり、同じ20万円台／㎡の土地でも共同住宅としての建築可能性は同じではありません。

本記事の数値はエリア選定の入口となる参考情報です。具体的な土地では、用途地域、高度地区、景観規制、接道、地盤、災害リスク、建築可能戸数、周辺競合、賃料査定、金融機関の評価などを個別に確認する必要があります。