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第2回西野浩樹コラム どんな物件を選んで購入するべきなのか?

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第2回西野浩樹コラム どんな物件を選んで購入するべきなのか?

一口に不動産投資と言っても戦略的に不動産を購入していこうと考えると戦術としては一棟物件なのか戸建て物件なのか?

新築なのか?中古なのか?木造なのか?鉄骨なのか?RCなのか?地方なのか?都心なのか?

などの様々な選択枠があり何から始めたら良いのか悩むところだと思います。

それぞれの不動産の持つメリット・デメリットについて説明しようと思います。

 

一棟物件VS戸建て物件


一棟物件と戸建て物件の大きな差は価格です。

戸建ての場合は、数百万から始めることができますが一棟となると最低でも数千万円から数億円という価格になります。そのため、戸建てなら借金無しや少ない借金で始めることもできると思いますが、一棟物件となると借金の額も大きくなるので、借金をあまりしたくない人や借金できない人は戸建て1択になります。

出口としては、戸建ての場合は実需でも売れるのでマーケット(銀行の融資状況)に関係なく売ることができます。一方で一棟物件の場合はマーケット(銀行の融資状況)により融資が緩い時期は高く売れたり逆に融資環境が厳しい時は安くしか売れなかったりするので売りにくい時期もあるかもしれません。

また、一棟物件の場合はコストをかけて管理・清掃・修繕・入金管理など(4%から8%程度)管理会社を入れてすべてやってもらうことはできますが、戸建ての場合は自主管理でも十分なので管理コストは抑えることができます。

 

新築物件VS中古物件

 

新築物件と中古物件の大きな差は、利回りです。

新築物件は利回りが低く、中古物件は利回りが高いのが一般的です。中古の方が空室多くトラブルもおきやすいですが、その分利回りは高く収益は高い傾向があります。

自分で、DIYや付加価値を付けてリフォームのコストを下げるには中古物件のほうが活かせますが新築の場合は難しいでしょう。また、銀行からお金を借りる場合も新築の場合は融資期間が長く、中古の場合は短くなります。

新築物件の醍醐味は、その地域で一番の物件を作る権利なので地域一番物件を造れば地域で一番の家賃を取ることができ、結果プレミアム家賃で高入居率を保つことが可能になります。

 

木造 VS 鉄骨 VS RC造

 

日本の金融機関の融資期間は新築の場合、期間は長く中古の場合は期間が短くなります。

法定対応年数-経過年数で融資期間が決まるので、法定対応年数木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリートRC47年-経過年数で融資期間が決まことが多いです。信用金庫や信用組合によっては法定対応年数超えでも融資してくれるところがありますが、都銀や地銀といった大きな銀行は対応年数以下の期間しか融資はしません。

そのため、RC造なら築17年でも30年の融資期間が可能ですが木造の場合は築17年だと5年しか融資の期間を取れないことになります。そのため、5,000万円の物件、表面利回り10%だと毎月416,000程度の家賃に対して、フルローンで借りた場合、金利1%で借りることができたとしても17年なら月々の支払いが266,623円で支払いができそうですが、5年だと毎月の支払いが854,687円となり全く払えそうにありません。

その場合は、自己資金を厚くするか?物件価格を安くしてもらうか?家賃を上げるか?やっぱり、融資の期間を延ばしてもらうか?しかないので売却を考えるとRCが有利なことが分かります。

 

地方 VS 都心

 

地方と都心と言っても色々あるので、都心を政令指定都市で地方をその他と考えると分かり易いかもしれません。

地方物件では、物件における土地の価格の安さから利回りは高めになり都心部は土地の価格の高さから利回りは低くなります。物件の購入価格においても都心部は土地の高さから高層階になりがちで高くなり、地方は低層階で物件価格も低くなります。

空室率も、都心では低く地方は高めですが、細かく見ると地方でも空室率の低いエリアは存在していて、便利な場所(スーパー、病院、コンビニ、銀行、飲食店、学区、公共交通機関、市役所などが近い)だと、その場所の需要と供給の関係によって家賃が取れて利回りが高くなることもあります。

また、最終的には土地になった時に売れるかどうか?の問題もあり都心部の方が価値が高く売り易く、地方の方が土地になったとき資産価値は低く売りにくい傾向があります。地方物件を検討するときに都心の投資家は、駅近を気にしますが実際は駅近より駐車場があるかどうかの方が重要です。

 

自分自身が勇気をもって未来を創る

それでは、実際にどんな物件を買えばよいのか?どんな物件を選んでもメリットとデメリットが存在します。

また、本人が得意な事や不得意な事も違います。だから、答えはありません。答えがあるとすれば自分で選ぶこと。

自分の考え方や自分のなりたい資産規模、なりたい姿によって答えは違ってきます。また、自分の現在地も違うわけで自営業の人もいればサラリーマンの人もいるでしょう。年齢も様々です。自分の現在地と自分の行きたい場所をセットする。車のナビゲーションシステムと同じです。現在地も分からないし行きたい場所も分からないけど、今の場所が嫌だから逃げ出したいというだけで走り出しても気がついたら行きたい場所に着いていた。なんてことは起こりません。

まず、現在地を把握して自分のなりたい資産規模や自分のなりたい理想の姿をナビゲーションにセットしましょう。

その次に、歩いていくのか?(借金というレバレッジを使わない)自動車で行くのか?新幹線で行くのか?飛行機で行くのか?を考える。

東京に住んでいて北海道に行くなら、どの手段で行きますか?10代で時間(残された年齢)も体力(資産)もタップリあるなら、どの方法でも行けそうです。ただ、年齢がいっていて自分の命の対応年数が少ないのなら飛行機しか方法はありません。

僕の周りには不動産投資で経済的・時間的自由を得て人生を謳歌している友人がたくさんいますが、それぞれやってきた手法は全く違うものばかりです。同じ手法は、同じ物件が存在しないのと同じで、それぞれやってきた手法は環境や社会情勢で全く違う方法です。

ただ、事実としてハッキリしていることはそれぞれ成功者は一人ひとりが自分の頭で考えて自分で意思決定して勇気をもって一歩ずつ歩き続けたということです。

 

不動産投資を使って自分の夢を叶えたいのなら自分自身が勇気をもって一歩踏み出すしか方法はないということです。

 

弊社では、お客様の不動産投資に関するご相談をお受けしております。

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