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第3回西野浩樹コラム どうやって物件を選ぶべきか?

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どうやって物件を選ぶべきか?

不動産投資において収益を上げるためには、不動産価格の歪を見つけることが重要です。歪には、3種類あって簡単なものから

①実勢価格の値段より安く買う。

②実勢価格より安いものを、更に安く買う。

③実勢価格のものを高く売る。

があります。実勢価格より安く買うためには、普段から買いたい地域の相場を見ていてネットや仲介業者から相場より安いものを仕入れられるように常に相場を養っておく必要があります。

不動産においては、自動車や家電製品の様に定価というものが存在しません。すべては、売りたい人と買いたい人が個別で取引する相対取引なので不動産の目利きになる必要があります。

売りたいと思っている人は、なるべく高く売りたいと思っているのは当然ですし買いたい人は、なるべく安く買いたいと思っているのも当然です。

そして、同じものが1つもありません。同じ間取りの1戸建てが新築で2棟並んでいたとしても日当たりや窓からの景色、道路付けや隣の住民や方角まで全部違ってきます。

 

物件を安く買う際のポイント

自分が、買う側で安く買うために僕自身が実践している方法を3つ紹介します。

  1.必ず元付け業者と話をすることにしています。

売り物件に看板がある場合は、看板の業者が元付業者の場合が多いですが、確実ではないのでマイソクを貰う際に元付けですか?と聞くようにしています。

なぜ、元付けにこだわるかというと売り主が売る理由や売り主の年齢や、もしかすると幾らくらいなら売るとかいう情報を持っている可能性があるからです。これが、分かるだけで交渉が有利になります。

お互いの希望価格に乖離がある場合は、価格交渉になりますが根拠のない交渉はまとまらない可能性が高いです。

土地の路線価や近隣の取引相場、建物の残価・修繕履歴など具体的な基準をもとに話を進めていけば、まとまる可能性は高くなります。例えば、「近隣の取引相場だとこのくらいだけど前の道幅が狭いので、○○万円安くしてほしい」「この部分に不具合があるので修理はこのくらいかかるから○○万円安くしてほしい」などです。

売却相手よりも高い知識を持っていれば仲介業者も自分の方についてくれる可能性は高くなり交渉もスムーズに進みます。ただ、金額が大幅に下がった場合は仲介会社の仲介手数料は安くなってしまうので、その分は何らかの形でお礼することを仲介会社に伝えた方が賢明です。

不動産の仲介業者は、片手(売り手、もしくは買い手のどちらからのみ仲介手数料をもらう)より、両手(売り手と買い手から仲介手数料をもらう)で、まとめたいので両手でまとまるように価格の妥協点を探ってもらうのが得策です。その時、利益相反になるので自分の方に有利に動いてもらえるように動くことも忘れずにしましょう。

 

  2.やる気のない売り主を見極める

先日購入した物件もオーナーが2代目で物件の状態はひどいものでした。夜逃げ部屋は、そのまま放置で窓ガラスも割れています。共用部の誰のものか分からないもので溢れています。

その結果半分以上が空室になっています。このようなオーナーの多くは物件の管理やトラブルを面倒だと思っていて、高く売れることより早く手放したいという気持ちが大きくなっている可能性があるのです。

荒れた物件をフルリノベーションして満室するのは、かなりの大家力が試されますが満室することができれば、かなり利回りを上げて運営することが可能になります。

 

  3.売却開始時期を調べる

歪の中で、安いものを更に安く買うためには売却時期に注目する必要があります。まずは、明らかに市場価格より安くネットに出ている場合は、早く売りたい可能性があります。

相続案件で相続税を払うために現金化したいとか?借金で首が回らないので物件を売却して借金を返したいとか?です。この場合は、急いでいるので相場より安く買える可能性は高くなります。他には、ネットに放置されていた明らかに相場より高くて見向きもしなかった物件情報が価格改定で安くなっていることがあります。

もう、どうしても売りたいので安くしようと売り主が思い始めた証拠で、その場合でも相場より安く買える可能性は高くなります。

 

他にも銀行や不動産会社からの任意売却や競売といった方法もあるそうですが、僕はやったことはありません。

売り主も人間ですから根拠のない値下げを要求することは、絶対に止めましょう。あまりにも極端な値下げばかりを要求していると不動産会社から相手にされなくなったり、最悪の場合は出入り禁止になるかもしれません。

不動産会社は、地場産業で横の繋がりが強固なので一つの業者から出入り禁止になると他の業者にも必ず耳に入ってしまいます。良い情報が入ってこなくなると、良い取引はかなり難しくなります。

良い情報は、良い人間関係からしか入ってきません。

 

情報の歪を見つけるためのポイント

 歪を見つけるには、たくさんの物件情報に触れること。まずは自分の住んでいる地域の物件検索を毎日見ることです。

初めは、物件情報の多い戸建てや土地情報を見ると良いでしょう。そのうち、これは安いかもしれないとか。値付けミスかもしれないといったことが分かるようになります。

安いと思ったら問い合わせして物件を見に行く。不動産屋は「千三つ」と言われていて千の案件があっても、その中の3つしか話がまとまらないという意味で使われています。まずは、自分の住んでいる地域で物件情報を千件見てみることから始めてみてはどうでしょうか?

 

弊社では、お客様の不動産投資に関するご相談をお受けしております。

まずはお気軽にご相談ください。

お問い合わせや内見会はこちらお申し込みいただけます。

https://www.083083.jp/contact/

 

【用語集】

元付け業者

顧客から、不動産売買の依頼を直接受けている仲介業者を元付け、もしくは元付け業者といいます。
また、その不動産取引に応じる顧客を見つける仲介業者を客付け、もしくは客付け業者といいます。一般的には、売却は元付け、買取は客付けの場合が多いといえます。

 

マイソク

マイソクとは、仲介不動産会社の情報源として、物件の概要、間取り図、地図などをまとめた資料の通称です。売買物件、賃貸物件ともにあります。元の意味は、この資料を作成し配信する情報会社の社名ですが、現在は資料そのものをマイソクと呼ぶこともあります。客付け仲介会社は、マイソクを元にしてチラシなどの不動産広告を作成するケースが多いようです。

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