資産形成術のひとつとして、不動産投資が脚光を浴びています。特に、ワンルームマンションやアパートの経営は、意外にも取り組むためのハードルが低く人気です。そこで今回は、新築アパートの投資にフォーカスして、基本情報と失敗しないためのポイントをご紹介します。
新築アパート投資とは？
新築アパート投資とは、不動産投資の中の代表的なカテゴリーのひとつです。主に新築1棟アパートを経営することを指します。他にもワンルームマンション投資などがありますが、ここでは注目を集めている新築アパート投資についてご紹介しましょう。
アパート経営という不動産投資の選択肢
不動産投資にはさまざまな選択肢があります。ワンルームマンション投資や一棟マンション経営、駐車場経営、新築アパート経営などです。この中で新築のアパート経営は、比較的短期間で収益化できるため早期に資産を形成できるというメリットがあります。
ワンルームマンション投資は比較的手軽に取り組めますが、スケール感に欠けるため収益化のスピードにおいて物足りません。徐々に保有室数を増やしていく中で収益化がなされるので、長期戦にならざるを得ないのです。
また、一棟マンション経営になると初期費用の負担が大きい分、さまざまなリスクを招くおそれがあります。それに比べ駐車場経営は着実ですが、ワンルームと同じく収益化のスピードにおいてアパート経営に劣る場合が多いでしょう。
アパート経営は、収益化のスピードが速いことに加えてやり方次第では初期費用を抑えることができるため、サラリーマンでもチャレンジがしやすい投資分野とされています。後に述べるレバレッジ効果によって、投資規模が大きい点も魅力と言えるでしょう。
土地を持っていなくても始められる？
新築アパートの経営は、必ずしも土地を持っていなければ始められないというわけではありません。個人の投資をサポートしてくれるコンサルタント機能を持った不動産関連の企業に相談するという方法があります。
相談すると、希望に沿った地域から安定した家賃収入が見込める土地をピックアップして紹介してくれます。細かい手続きなどもサポートしてくれるので、こうしたアドバイザー企業に相談して経営を始めるのも有効な投資のやり方でしょう。
投資に新築アパートがおすすめの理由
個人が手掛ける不動産投資の中で、新築アパートをおすすめできる理由はいくつかあります。まずは、中古物件で投資を始める場合と比べると、金融関係の融資条件が良いという点が挙げられるでしょう。
また、一定の条件をクリアすると、物件の評価額を全額融資で賄うことも、昨今はできるようになっています。さらに最近の低金利傾向も手伝って、長期間の融資になればなるほど年間の返済負担が減り、キャッシュフローが悪化するリスクが少なくなるという点も魅力でしょう。
言い方を変えれば、新築アパート投資はレバレッジが効きやすく、ワンルーム投資と比較しても投資効率は決して悪くないということです。短期で投資を広げていきたい投資家の人にとっては、新築のアパートは検討の価値があると言えるでしょう。
新築アパート投資で失敗を避けるためのポイント
投資効率が良く、やり方によっては初期投資額も抑えることができる新築アパート投資ですが、ひとつ間違えば失敗に陥るという投資本来のリスクも持ち合わせています。ここでは、新築アパートの投資において、できる限り失敗を避けるためのポイントをご紹介しましょう。
適切な利回りを見極めよう
不動産投資物件をネットで探している場合に、その物件があるエリアから考えると、良好な利回りのものを見つけることがあります。その利回りが妥当である良質な物件ももちろんあるでしょう。しかし、注意しなければならない物件が含まれていることもあります。
物件をより良く見せるために、想定家賃の設定が高くなっていることも、しばしば見受けられるのです。良く確認せずに、長期の投資を開始したとしても適切な家賃でなければ入居者は集まりません。
家賃を下げて入居者を募ると、想定していた利回りよりも低くなる場合があります。物件情報のスペックを丸呑みにせず、複数の情報を冷静に検討してその物件の本来の利回りを想定することが大切でしょう。
賃料の設定で注意すべき家賃相場のリスク
アパート投資の賃料設定というものは、新築時が基本的にピークであり、築年数の経過とともに減価していくということを認識しておかなければなりません。同じアパートでも、新築時と5年後、あるいは10年後においては、各時点で入居する人の家賃に当然違いがあります。
入居と退去が繰り返されるたびに、家賃収入の総額は減少していくと考えておく必要があるのです。仮に新築時点での利回りが8%前後であった場合はどうでしょうか。年数の経過とともに家賃収入の総額が減り、利回りがさらに下がることになります。
入居者が当初のまま変わらなければ良いのですが、なかなかそういうわけにもいかないでしょう。もちろん利回り自体はさまざまな要因によって意味合いが変わりますので、単純に数字だけで判断することはできません。
しかし、大まかな目安としては、新築当初であれば利回り10％前後であることが望ましいと言えるでしょう。それほどの利回りであれば、将来の減価による家賃収入の考慮しつつ、長期の投資に取り組めるのではないでしょうか。
新築だからと安心できないワケ
新築アパートだからといって単純に安心できない物件、リスクがついて回る物件もあります。代表的なものを3つ挙げましょう。
・間取りが狭い
・設備のレベルが低い
・駅から遠い
ワンルームや5帖程度の狭い間取りや小さいキッチン、独立していない洗面所など設備内容によっては好まれません。また、新築アパートであっても駅から徒歩で10分以上の物件になると借り手がつきにくいのが現状です。
投資するなら新築木造？それとも鉄骨造？
アパートの構造の代表的なものは木造と鉄骨造です。不動産投資を検討する場合には、どちらの構造が良いのでしょうか。それぞれの構造の違いとメリット、デメリットを確認してみましょう。
アパートの構造の種類
アパートの範疇で考えた場合の建築上の構造には「木造」と「鉄骨造」があります。鉄骨造は「S造」とも呼ばれます。Sは「steel」のSを意味しています。
木造は日本家屋の建築構造において最もスタンダードなものですが、近年では鉄骨造のアパートも増えてきています。
鉄骨造は、木造家屋に比べてはるかに強い構造になっており、マンションやビルで用いられるRC造やSRC造（鉄筋コンクリート造ならびに鉄骨鉄筋コンクリート造）と比べても軽くしなやかな特性を持っています。
新築木造アパートのメリットとデメリット
まず、新築木造アパートのメリットは以下の通りです。
・鉄骨造に比べて補修や改修のコストが抑えられる
・固定資産税が低めになる
・鉄骨造よりも投資金額を抑えられる
・入らなければならない団体信用生命保険は生命保険代わりになる
・金融機関によっては新築木造を好むところがあり、融資が通りやすい
続いて、デメリットも挙げましょう。
・鉄骨造よりも家賃が下落しやすい
・融資期間が耐用年数を超える場合がある
・大小のハウスメーカーも積極的に供給している地域では競合が多くなる
新築鉄骨造アパートのメリットとデメリット
さらに、新築鉄骨造アパートのメリットも見てみましょう。
・構造的に木造よりも堅牢である上、耐震性においても勝っている
・鉄骨の周囲に耐火被覆を施せば低コストで耐火建築物にできる
最後に、新築鉄骨造アパートのデメリットを挙げておきます。
・投資金額が新築木造よりも高くなる
・鉄骨は熱に弱いので一定の温度を超えると強度が落ちる
木造アパートと鉄骨造アパートの比較
ここまで新築木造アパートと鉄骨造アパートの特徴をご紹介し、メリットとデメリットを比較しました。どちらが上だと安易な結論を下すことはできないでしょう。なぜなら投資に際してのさまざまな条件や、投資する本人の環境によっても変わってくるからです。
新築木造か新築鉄骨造かという選択以前に、2階建てが良いのか3階建てが良いのか、1階にテナントを入れるのかなどの検討が重要という考え方もあるでしょう。
いずれにしても、アドバイザー企業とプランの相談をし、全方位的に考えることをおすすめします。
まとめ
不動産投資における新築アパートに関しての、基本情報やポイントをご紹介しました。地域や物件の条件、利回りや家賃相場など、慎重に情報を集めて検討すべきことがたくさんあります。
弊社では、そんなお客様のお悩み1つずつ解決していきます。
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