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第7回西野浩樹コラム 低金利で借りるための融資戦略

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低金利で借りるための融資戦略

 

同じ利回りの物件を買ったとしても、融資の金利が1%以下の人もいれば融資の金利が3%前後や中にはそれ以上の金利で借りている人もいます。

そのため、同じ物件を買ったとしても前者の人はキャッシュフローが出ていても、もう一方の人は全くキャッシュフローが出ないなんてことになりかねません。

つまり、融資の金利は人によって法人によって大きく違うわけで、どのようにすれば低金利の融資を受けることができるのか?についてまとめてみたいと思います。

 

低金利で融資を通すには?

銀行によって判断基準は異なりますが、基本的にはリスクの高い人には高金利で、リスクの低い人には低金利になります。

初めての取引では、特に銀行は慎重でリスクの高い人には貸さないか、もしくは高金利で貸すことになります。

自分が貸す側だと理解できると思いますが1年前に1万円貸して毎月500円決まった日に返してくれているヤンチャそうなA君と、1時間前にあったばかりの見た目は誠実そうなB君、2人が同時に5万円貸してほしいと言われた場合、どちらの方に貸したいと思うでしょうか?

たぶん、ほとんどの方が見た目に関係なく返済実績のあるA君に貸したいと思うのではないでしょうか?つまり、どれだけ身なりがちゃんとしていたとしても、なんの実績もない人が銀行でお金を借りるのは難しく、お金を借りたいのなら少しでも良いのでリフォーム資金を借入して着実に返済実績を積んでおいたり銀行で毎月定期預金を1,000円で良いので、しっかりと積み立てをしておくということが、借り入れをする場合有利に働きます。

サラリーマンの方が不動産投資を始めようと思ったとき、会社バレを恐れて会社の給料の振込銀行を避ける傾向がありますが、一番その人の財布の中身を知っているのは給料の振込口座を作っている銀行になるので、その銀行に当たってみるのが得策と言えます。
ただ、銀行によってはサラリーマンの不動産投資については全くやっていない。もしくは金融庁からのお達しでやらなくなってしまったところも多いので、注意が必要です。それでも、まずは給料振込口座の銀行に当たってみることが良いでしょう。

もし、その銀行が全くダメでも他の銀行でサラリーマンにも不動産融資をしている銀行があれば、そちらに給料の振込口座を変更するのも得策だと思います。

住宅ローンを借りたときの条件が給与の振り込みをすることになっていると、そういうわけにもいきませんが・・・

 

融資を拡大したいときや、融資の金利を低金利にしたいときに一番重要となるのはピカピカの確定申告書と決算書です。

リスクに強い確定申告書・決算書を持っていれば金融機関は融資をしてくれたり、低金利で融資をしてくれたりします。

 

では、リスクに強い確定申告書や決算書とは具体的にどんな決算書なのでしょうか。

 

リスクに強い確定申告や決算書の特徴

  • 黒字な事

不動産賃貸業も事業である以上、個人であれば確定申告書、法人であれば決算書が黒字でなくてはいけません。

これは最低条件で、サラリーマンは損益通算で不動産賃貸業が赤字の方が税金が戻ってくるので経費をたくさん計上して赤字を作っている人がいますが、減価償却で赤字になっているのはお金の出ていかない経費ならば銀行も理解してくれますが、減価償却を入れなくても赤字になっているようでは融資を受け続けることは困難で融資を受けることができたとしても低金利になることは絶対にありません。

きちんと納税してこそ低金利の融資の獲得になります。成功されている先輩大家さんには、あえて経費計上を減らして税金の支払いは低金利の融資を引くための経費だ。

という人もいるくらいです。

 

  • 自己資本比率を上げる

不動産賃貸業は自己資金が少なくても金融機関から融資を受けてレバレッジをかけられることが大きなメリットではあるのですが、拡大を急ぐばかりに自己資本比率が低くなり経営が安定しなくなる可能性があります。

逆に、現金で小型物件をどんどん買い進める人も自己資本比率100%なので安全なのですが事業としての効率は悪くなります。

統計的には、リーマンショックやコロナショックなど大きな社会変化の時倒産する会社はレバレッジをかけすぎている会社で、倒産せずに維持できる会社は30%以上の自己資本がある会社だと言われています。

融資を受けて不動産賃貸業をスタートするときフルローンばかりで融資を引き続けると、どうしても自己資本比率は下がってしまいますが、不動産賃貸業からの家賃には手を付けず次の投資物件の頭金にするとか融資を元金均等返済にすることで返済が進むと自然と自己資本比率は下がっていきます。

 

  • 返済比率を下げる

不動産賃貸業では、100%自己資金で買っていない場合は家賃で得た収入から融資の返済を行うわけですが、家賃からローン返済額の返済比率が50%以下なら大丈夫と誤解している人が一定数いますが、返済比率だけで安全と考えるのは安易です。

ローン返済以外にも固定資産税や個人なら所得税、法人なら法人税、管理費や火災保険料や修繕費などは入居率に関係なく払わなくてはいけないので、銀行の返済比率だけではなくトータルでの返済比率も理解しておかないと金利の上昇や大きな修繕が急に必要になった時、一気に資金が枯渇してしまうリスクがあります。

返済比率を下げるには融資の期間を伸ばしてもらったり、自己資金を入れることで下がります。

無理な返済比率では、思った以上にお金が貯まらなかったり、いつまで経っても財務の健全化に繋がらず低金利で融資が引けるようにはなりません。

 

  • 債務償還年数

債務償還年数とは、金融機関が融資案件を審査する場合に重要視する融資先の返済能力をみる財務指標です。

 

債務償還年数の計算式は

債務償還年数=有利子負債-運転資金/経常利益+減価償却費

 

一般的な事業では10年以内が優良となりますが、不動産賃貸業のビジネスモデルは借り入れに頼る部分が大きく他の事業と比べると、債務償還年数は悪く15年から20年くらいになってしまいます。

借り入れが大きくなりすぎると最大で30年くらいになってしまう可能性もありますが、重要なのでは今の自分の財務状況がどういう状態で5年後、10年後にどのような財務状況になっているか?ということを説明できるかどうかだと思っています。

利益の割に借り入れが大きいと債務償還年数は悪化して有利な条件での借り入れは困難になります。

 

  • 競争原理を利用する

銀行も株式会社である以上、競争社会です。

ましてや菅首相はオーバーバンキング状態について将来的には、もっと銀行の数は減らすべきだという発言からも銀行は生き残りをかけた安全な融資先には競って融資したいという状況が激化しそうです。

いくつかの銀行と取引しながら、それぞれの金融機関で融資条件を競わすことによって借り換えの提案や新規の借り入れの条件を有利な条件で提案を受けることができるかもしれません。

ただ、一度借り換えをしてしまうとその銀行からの融資は困難になる可能性があるので借り換えする場合は、他の銀行で有利な条件がでたら今の銀行に正直に他の銀行からの融資条件を伝えれば、もしかすると同じ条件になるかもしれません。その場合は、良い条件を出してきた銀行には新規案件を持ち込めばその案件も良い条件を引き出せるかもしれません。

 

5つのポイントを踏まえてのまとめ

以上、5つのポイントをまとめましたが、5つのポイント以上に重要な事は経営者としての考え方や素質・人格です。

それは、数字で表すことのできない真摯に事業に取り組む姿勢や高い志です。多額のお金を融資する不動産賃貸業では、金融機関はトラブルや不測の事態に対してどうやって対応しているのかといった経営者の素質や行動力などといったことを見ています。

定期的に銀行に行って、現状の課題や対策などをプレゼンすることを継続的に活動していけば必ず有利な条件で融資を受けられるはずです。

 

弊社では、お客様の不動産投資に関するご相談をお受けしております。

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