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第8回西野浩樹コラム インカムゲインとキャピタルゲインについて

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インカムゲインとキャピタルゲインについて

不動産投資には、お家賃であるインカムゲインを得る方法と投資家や実需で物件が欲しい人に売却することでキャピタルゲインを得る方法と2つの方法があります。

投資家によって、インカムゲインがメインの投資家とキャピタルゲインがメインの投資家がいますが、私自身は殆どがインカムゲインでキャピタルゲインを考えていませんが、時には物件の売却をして一定の利益を先取りすることも重要だと思っています。

 

バブルの頃は、物件を購入してから更に高い価格で売却することでキャピタルゲインを得る方法が流行ったらしいですが、今は家賃収入でインカムゲインを得て時々売却しながらキャピタルゲインを得てキャッシュポジションを上げて5年から10年分のインカムゲインを先取りすることで投資効率を良くすることで経営が安定するというやり方が主流です。

購入したアパートが当初の検討が甘く自分の思ったような収益が出ないことがあります。

物件の戦闘能力の問題やリーシング会社の問題なら解決していくことは可能ですが、周辺環境の変化には解決しようのない場合もあります。例えば、大きな工場の移転や大学の移転や商業施設の廃業などです。頑張れば何とかなる場合もありますが判断が遅れることで不動産賃貸事業に多大な損失を出しかねません。

また、周りにライバルが建ちまくって需要と供給のバランスが崩れて予定していた家賃が取れなくなる場合もあります。嫌悪施設ができる場合も同じようなことが考えられます。

 

経営を安定させるための3条件

 

  • 新築物件にシフトする

収益物件を買おうと思ったとき当初は中古で利回りの高い物件を選ぶと思います。

一般的には新築より中古物件の方が利回りは高く多少難点や課題があったとしてもキャッシュフローを第一優先に稼働率を上げるために営業力を上げたり間取りの変更やDIYや家電・家具付きなど工夫することで稼働率を上げていくことに集中します。しかし、どれだけ工夫したとしても物件の設備や性能は年々日進月歩で良くなってきます。デザインも良くなります。そのため、古い物件では断熱性能においても新築に比べると寒くて暑いのが現状で、デザインも古臭い感じになってしまいます。

入居者も古いところより新しいところで新しい設備が入っている物件が人気なので、どうしても築年数と空室率は比例してしまうので新しいほうが空室率は低く賃貸経営は安定します。

 

  • 好立地にシフトする

都心部では、地下鉄や電車の駅が近い利便性が高いことで入居率が安定します。地方は車社会なので地下鉄や電車よりバス停が近いとかバス料金が市内料金で乗れるやバスの数が多いことが人気だったりします。

他にもイオンモールやシネコンやコンビニ、銀行、病院や郵便局や飲食店などが多いほうが好まれますし、ファミリー層には学区や幼稚園の待機児童が少ないことも入居率に繋がったりします。そして、駐車場が100%以上あること一部屋当たり1台以上置けることが駅が近くてもマストになります。バスもない商業施設もないエリアは入居率が低くなってくるので、力技で無理やり入居率が高かったとしても長期的には苦戦を強いられるのは間違いないので、できる限り築年数を新しくしておくことが入居率が高く経営が安定します。

 

  • 一部屋当たりの占有面積を大きくする

一昔前は、一部屋3点ユニットで20平米未満でもアパートとして家賃が取れていたそうですが、今では全く入居率は低くなってきました。間取りも1Kよりは1DKや1LDKのほうが人気ですし、平米数もなるべく広いところの方が人気です。

新築建てる場合は一部屋当たりの専有面積が40平米以上で税金が安くなるのもメリットで、ギリギリ40平米を超えるアパートが増えていますが、建築単価も上がるので利回りは下がります。それでも、長期的に見れば入居率は上がるので、その人によって作戦は違ってくるでしょう。それでも、シングル物件よりファミリー物件の方が入居率は長期的に見て長くなるのですが、いったん空室になると中々決まらないこともあります。特に戸建て賃貸の場合は、タイミングが合わないと半年くらい空いてしまう可能性もあるので注意が必要です。

私の場合は、最低でも30平米以上の物件にしています。3点ユニットは、家賃が安すぎて入居者の質が悪くなることと安すぎて修繕費が出ないので益々家賃が安くなったり入居率が悪くなったりするので買わないことにしています。

 

アパート経営を安定させるための3条件のまとめ

 

3条件を満たすことで入居率は高くなり経営が安定させるためにも、キャッシュポジションを上げて帳簿上の自己資本比率を現金化して次の投資につなげて3条件を満たす物件に資産の入れ替えをすることが重要になってきます。

売却するときには、他の投資家が購入するということで次買った投資家がキャッシュフローを得られるようにするためには、融資期間がどのくらいでどの程度取れるのかということが非常に重要になってきます。例えば、築10年木造物件と築20年の木造物件と比べた場合、木造の耐用年数は22年のため築10年物件なら12年の融資が可能だとしても、築20年の木造物件だと2年しか融資が引けないので売却時には利回りを上げて売ることになります。売却価格が5,000万円くらいまでなら地方でも儲かった事業者が減価償却目的や利益を相殺するために融資を利用せずに買うことも想定されますが、5,000万円を超えてくると融資を使う投資家・事業者が殆どになってくるので、耐用年数の短い木造物件の場合は注意が特に必要です。

ただし、耐用年数を重要視しない政策金融公庫や信用金庫・信用組合を使ったり事業者がプロパーローンを使うときは、耐用年数を重要視しない場合もあります。

 

不動産投資は、借金をしながら経営を安定させることが重要です。そのためには、定期的に売却を絡めて不動産投資全体として安全性を高めることが必要です。

売却することで5年から10年程度のキャッシュを先に手にすることで、その後の空室リスクやトラブルリスクを回避するために利益で修繕することにより、今後の強力な投資をすることができることになります。規模が大きくなればなるほど全体を見ながらメンテナンスすることが重要だと考えています。

 

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