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第9回西野浩樹コラム 不動産におけるいい取引

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直近の取引について

先月末に中古アパートの売買契約を済ませました。

地域の人気ショッピングモールから徒歩5分の場所にあり角地のアパートで売買価格は土地値から解体費を差し引いた価格です。

売却理由は売り主さんの高齢による資産整理です。

 

建物は、大手メーカーの平成築の重量鉄骨アパートで6部屋全部が角部屋という贅沢な作りです。

間取りは、2DK2部屋と3DK4部屋で全世帯分の駐車場も付いていますから長期の入居が見込めます。

今は、募集を止めていたため半分が空いていますが軽微なリフォームで満室に出来るでしょう。

表面利回りはリフォーム費用も含めて14%と地方にしては驚くようなものではありませんが、2割くらいの自己資金を投入して残りを10年ローンがつけば返済比率が半分くらいに出来そうです。

 

順調に10年間ローンの返済が完済できれば解体して土地値で売却できたとして3,000万円くらいで売れそうですし、そのままフルリノベして貸し続けることができれば

3,000万円の含み益を持つ物件になります。

一番良いのは、解体して新築アパートを建築して高利回り物件を作る方法でしょう。

すでに、土地をタダで手に入れていることができれば、建物分を借りたとしても高利回り物件を作ることは容易です。

 

良い立地で、広いファミリー向けで作ったとしても高利回りで高い入居率を維持できそうです。

 

取引の経緯

今回は、リーシング会社の社員から販売資料ができていない状態で電話が掛かってきて、次の週に売り主さんと会うことになりすぐに買い付けを入れました。

購入意思を決めてからこちらからは一切条件を出さずに売買契約締結の日取りだけを決めました。

 

つまり、この物件は一切表に出ない状態で私のもとにやってきて買ったということです。

リーシング会社の社員は地主さんから売却の意思を聞いたとき、すぐに私の顔が浮かんだそうです。他の顧客に先駆けてピンポイントで連絡をくれました。

 

この会社とは、売却の仲介をしてもらったことはなくリーシングの付き合いだけだったわけですが、これから団塊世代の大家さんが高齢を理由に

たくさん売却依頼が来るだろうから売却依頼が来たら一番に声をかけてほしいと言ってありました。

 

10年に1度の取引は毎週だって存在する

不動産の神様と言われているドルフ・デ・ルース博士は「10年に1度の取引は毎週だって存在する」と言っています。

ただし、10年に1度の取引が毎週だって存在すると信じていればの話だけれども・・・と諦めないことが肝心だとも付け加えています。

そして、ここから重要で今回の取引が10年に1度の取引なのかは10年過ぎてみないと分からないが、どんな時代でも良い取引は存在するのです。

でも、それは経験したことがないことだと良い取引かどうかは分かりません。取引を数多く重ねないと経験値はあがりませんし感性も磨かれません。

本当に良い取引かどうかを瞬時に判断できるようになるためには新しいことに挑戦するしかないのです。

 

これまで、私自身が投資した不動産投資でもすべてが成功とは言えません。

実際、他の物件にしたほうが良かったこともありますし、失敗したこともあります。

それでも、ドミナントエリアでは、その地域の特性を知っているので大失敗をしたことはありません。

 

まとめ

どこの世界でもそうですが、数をこなして経験することで折衝や取引数で言葉や言語や慣習を知ることができます。

そうすれば、同じ言葉・言語で折衝・交渉できます。慣習を知っていればより有利な条件で進めることができます。

特に不動産の取引では不動産業者は両手仲介を取りたいので利益相反する立場になり、自分の方に有利についてくれやすくなります。

 

私自身、2007年7月から不動産投資を初めて、およそ10年で2017年には1,500万円程度の税引き前キャッシュフローを得られるようになりました。

その時点で、年齢が43歳のとき金持ち父さんのキャッシュフローゲームで言うところのラットレースから抜け出せました。

 

しかし、正直に言うとキャッシュフローゲームに出てくるファーストトラックへ行くことは想像ができませんでした。

最近はファーストトラックの住人と過ごす時間が多くなりファーストトラックの世界を体感するようになってきました。

 

本やゲームで観た世界が周りに存在するようになり、私の周りには明らかにファーストトラックで生活している人が増えてきました。

サラリーマンが定年を迎える60歳くらいまでには自分もファーストトラックの住人になりたいものです。

私のように、普通のサラリーマンが親からもらった資産がなくてもファーストトラックの住人になれたなら、誰でもその切符を手に入れることができるはずです。

 

 

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