南茨木駅の賃貸需要をアパート投資の視点で見る

市全体の人口ではなく、対象地と競合条件まで絞って見る

茨木市の2026年7月31日時点の住民基本台帳人口は285,875人、世帯数は136,812世帯です。ただし、市全体の人口をそのまま南茨木駅徒歩圏の賃貸需要と捉えることはできません。

アパート投資では、対象地から駅までの徒歩分数、計画する間取りと同条件の募集賃料、新築・築浅物件の供給戸数、募集期間まで確認し、土地単位で賃貸市場を見ていく必要があります。

家賃相場をアパート投資でどう読むか

南茨木駅徒歩10分以内を基準とする家賃相場

LIFULL HOME’Sでは、駅徒歩10分以内の賃貸物件の平均賃料を軸に家賃相場を算出しています。2026年8月18日に確認した主な数値は次の通りです。

管理費・駐車場代などを除く目安です。具体的な事業計画では、計画物件に近い競合募集を別途確認します。

平均家賃をそのまま想定賃料にしない

同じ1LDKでも、駅徒歩3分と12分、30㎡台と40㎡台、設備の違いで募集条件は変わります。事業計画では平均値をそのまま採用せず、計画物件と条件が近い競合へ寄せて想定賃料を設定する必要があります。

阪急・大阪モノレールの2路線をアパート投資でどう評価するか

2路線を約1分で乗り換え

南茨木駅は阪急京都線と大阪モノレール本線の2路線を利用できます。大阪モノレール公式案内では、両駅の乗り換え時間は約1分です。大阪梅田方面に加え、千里中央・万博記念公園・大阪空港方面など複数方向への移動経路を持つ点を立地評価の材料として確認できます。

阪急の2025年1日平均乗降人員は40,892人

阪急電鉄の2025年通年平均では、南茨木駅の1日平均乗降人員は40,892人で、掲載駅中14位です。駅の日常的な利用規模を示す指標ですが、利用者全員が賃貸住宅の見込み入居者ではないため、家賃相場や周辺供給と組み合わせて判断します。

2026年3月から大阪モノレールの一部時間帯を増便

大阪モノレールは2026年3月14日にダイヤを変更し、平日10～14時台と休日11～13時台の本線を12分間隔から概ね10分間隔へ変更しました。平日は南茨木5時26分発の門真市行き始発列車も新設されています。交通利便性を評価する補助材料として確認できます。

駅周辺整備・生活利便性は投資判断にどう関係するか

2022年に駅直結の南茨木阪急ビルが全体竣工

阪急電鉄は、南茨木駅に直結する「南茨木阪急ビル」が2022年7月27日に全体竣工したと公表しています。コンビニエンスストアや飲食店舗などが入る駅直結施設で、現在利用できる駅前利便性として評価できます。

南茨木駅周辺はバリアフリーの重点整備地区

茨木市のバリアフリー基本構想では、南茨木駅周辺地区を重点整備地区の一つに設定しています。アパート投資では、駅距離だけでなく、駅から対象地までの歩道、踏切、高低差、夜間の明るさといった実際の歩行環境も確認したいポイントです。

公示地価10年推移をアパート投資でどう見るか

南茨木駅850mの2026年公示地価は214,000円／㎡

2026年地価公示では、南茨木駅から850mの住宅地「東奈良1-11-14」が214,000円／㎡です。この地点は2026年に設定された標準地のため、同地点で10年前までさかのぼる連続比較はできません。

鑑定評価では、南茨木駅徒歩圏の住宅地として需要が堅調で、地価は上昇傾向との地域分析が示されています。ただし、これは戸建住宅地としての評価であり、アパート投資の収益性を示すものではありません。

10年推移は同一地点で追える新和町11-3を採用

長期推移については、南茨木駅を最寄りとし、2017年から2026年まで同一地点で比較できる住宅地標準地「新和町11-3」を採用します。駅からの距離は1,500mです。

新和町11-3は2017年158,000円／㎡から2026年177,000円／㎡へ上昇し、騰落率は約12.0％です。駅徒歩圏の東奈良とは駅距離や画地条件が異なるため、この推移を南茨木駅徒歩圏全体の平均地価として扱うものではありません。

地価と賃料を一つの事業収支で見る

土地価格が上昇すると、新たに土地を取得して建築する場合の総投資額も増えやすくなります。一方、募集賃料が同じ割合で上昇するとは限りません。土地取得価格、建築可能戸数、建築費、想定賃料を一つの収支に落とし込み、現在確認できる賃料水準で成立するかを確認する必要があります。

施工事例のご紹介｜今回は近畿圏の施工事例をご紹介します

滋賀県彦根市の木造アパート施工事例

ここでは、インテグラルが手掛けた近畿圏の施工事例として、滋賀県彦根市の木造アパートをご紹介します。エリアは南茨木駅周辺とは異なりますが、アパート建築における外観デザインや室内空間の参考としてご覧ください。

アパート投資では、エリアに賃貸需要があっても、競合物件の中から選ばれる建物でなければ安定した入居にはつながりません。立地条件だけでなく、外観・内装・設備まで含めた商品力を一体で計画することが重要です。

その他の実施工事例は、インテグラルの施工事例一覧からご覧いただけます。

南茨木駅でアパート投資を検討する際のまとめ

南茨木駅では、阪急京都線と大阪モノレールの2路線、4万人を超える阪急の1日平均乗降人員、複数の間取りで確認できる家賃相場、駅直結施設やバリアフリー整備といった生活利便性を確認できます。一方、住宅地の公示地価は長期的に上昇しており、土地を新たに取得する場合は土地価格と想定賃料のバランスを慎重に見る必要があります。