京都市東山区の賃貸需要を新築アパート投資の視点で見る

人口34,749人・20,441世帯をどう読むか

京都市東山区の人口は2026年9月1日時点で34,749人、世帯数は20,441世帯です。市区町村型の記事では人口規模も確認しますが、「東山区の人口＝購入候補地の賃貸需要」と考えることはできません。

東山区は、地下鉄東山・三条京阪周辺、京阪七条周辺、東福寺・泉涌寺周辺などで土地価格、利用できる鉄道、街並み、建築規制が異なります。土地を探す段階では、区全体の人口より、対象地から駅までの徒歩分数、競合アパート、専有面積、築年数、設備、募集期間を敷地単位で確認する必要があります。

賃貸アパートの家賃相場を新築アパート投資でどう読むか

マンション限定相場は使わず、アパートの公開データだけを見る

ハウスコムの2026年9月17日掲載データでは、東山区の賃貸アパートはサンプル不足のため平均家賃が算出されていません。一方、CHINTAIの京都府アパート相場一覧では、2026年9月1日の区別集計として東山区7.94万円を確認できます。CHINTAIの東山区アパート相場ページは2026年9月19日更新時点で区全体の平均値を表示していないため、本記事では7.94万円を「直近で確認できた参考値」として扱います。

CHINTAIの相場は、条件指定がない場合、築20年以内の掲載募集賃料を集計したもので、管理費・駐車場代などを除きます。物件数が少ない場合は相場を算出できないことも明記されています。東山区ではアパートの公開サンプルが限られるため、平均値だけで想定賃料を決めないことが特に重要です。

東福寺駅徒歩圏の2026年築アパートを個別に見る

2026年に確認できた募集例として、泉涌寺東林町の「グランツ東福寺」は2026年2月築・木造3階建てで、1DK・29.65㎡が7.2～7.7万円＋管理費5,000円。JR東福寺駅徒歩9分です。また「レーヴ・ヴィル東福寺」は2026年2月築のアパートで、1LDK・約32.8～32.9㎡が7.0～7.7万円＋管理費5,000円、JR・京阪東福寺駅徒歩10分の募集例を確認できます。

これらは個別物件の募集例であり、東山区全体の新築アパート相場ではありません。土地先行では、購入候補地と同じ駅・徒歩帯・間取り・専有面積へ条件を寄せ、複数の競合物件で査定します。

成約賃料は公開データを確認できないため、募集賃料と分けて考える

東山区の新築アパートについて、駅勢圏・間取り別に十分な件数の成約賃料を確認できる公開データは取得できませんでした。そのため、本記事では募集賃料を使用しています。

募集賃料と実際の成約条件は一致しない場合があり、募集期間や条件交渉、市況によって下振れすることもあります。差を一律の割合で仮定せず、具体的な土地の収支では地域の管理会社等から直近の成約事例を確認することが重要です。

アクセス・駅利用規模を新築アパート投資でどう評価するか

地下鉄東西線・京阪・JRを土地ごとに使い分ける

東山区には京都市営地下鉄東西線の東山駅・三条京阪駅・蹴上駅、京阪本線・鴨東線の三条・祇園四条・清水五条・七条・東福寺などがあり、東福寺駅ではJR奈良線も利用できます。新築アパート投資では「東山区は交通が便利」と一括りにせず、土地ごとに日常利用できる駅・路線を確認します。

地下鉄東山駅では烏丸御池方面や六地蔵方面へ移動でき、烏丸御池駅で烏丸線へ乗り換えられます。駅から離れる候補地では、市バスや徒歩の高低差も入居者の生活動線として確認します。

東山駅20,230人、三条京阪駅24,994人

京都市交通局の令和6年度事業白書では、1日平均乗降人員は東山駅20,230人、三条京阪駅24,994人です。乗車と降車を合計した「乗降人員」であり、乗車人員だけの数字ではありません。

駅利用者数は駅の規模を確認する指標ですが、利用者全員が賃貸住宅の見込み入居者ではありません。土地取得費、徒歩分数、家賃、競合アパートと組み合わせて判断します。

大学・病院を賃貸需要の補助指標として見る

京都女子大学は大学5,996人・大学院89人

東山区今熊野北日吉町には京都女子大学があり、2026年5月1日時点で大学5,996人、大学院89人が在籍しています。京阪七条駅から徒歩約15分、京都駅からバス約10分などのアクセスが案内されています。

大学は地域内の人の移動を考える材料ですが、学生全員が周辺の民間アパートに居住するわけではありません。京都女子大学には学生寮・国際寮もあるため、「大学がある＝学生向けアパート需要が保証される」とは考えず、対象地周辺の実際の募集・成約状況を確認します。

京都第一赤十字病院は602床、看護職員約800人

東山区本町には京都第一赤十字病院があり、許可病床602床の地域医療支援病院です。看護部は看護職員数約800人と公表しています。医療拠点や雇用の集積は居住需要を考える補助材料になります。

一方、病院職員がすべて近隣の民間賃貸住宅へ居住するわけではありません。土地先行では、病院までの通勤動線、駅アクセス、法人契約実績などを個別に確認します。

生活利便性・まちづくり・景観規制を新築アパート投資でどう評価するか

2026年策定の区方針は『再開発計画』ではない

東山区は2026年6月30日、今後5年間のまちづくりの方向性を示す「東山区まちづくり運営方針」を策定しました。将来像の一つに「区民生活と観光が相互に尊重される住みよいまち」を掲げています。

これは区全体のまちづくり方針であり、駅前再開発や大型施設の建設が決定したことを意味するものではありません。新築アパート投資では、政策方針を将来賃料の上昇要因として収支へ先に織り込まないようにします。

東山区では景観・高さの確認を土地取得前に行う

京都市は2007年から、建築物の高さやデザイン、屋外広告物などを見直す「新景観政策」を実施しています。2026年9月時点でも景観政策の検討が続いており、市は地区によって工事着工前に申請等が必要になる場合があるため、まず計画地の規制区域を確認するよう案内しています。

東山区の住宅地標準地でも、高度15m、山ろく美観、旧市街地美観、風致地区など異なる指定が確認できます。土地から新築アパートを計画する場合、購入後に規制を確認するのではなく、土地の買付前に建築士等と建物ボリューム・外観基準・必要手続を確認することが重要です。

公示地価10年推移と土地先行を新築アパート投資でどう考えるか

同じ東山区でも2026年住宅地公示地価は大きく異なる

2026年地価公示の住宅地を比較すると、粟田口三条坊町2番5外は532,000円／㎡、泉涌寺門前町36番13は194,000円／㎡、新瓦町西組623番は295,000円／㎡です。東山区では駅距離だけでなく、観光地への近接性、街並み、画地、景観規制なども土地価格と利用可能性に関係します。

上記3地点はアパート建築を推奨する候補地ではありません。特に新瓦町西組の標準地について、国土交通省の2026年鑑定評価書は、画地条件等の制約から標準地上に収益物件（共同住宅）を想定することは現実的ではないとしています。この例からも、土地価格や用途地域だけで共同住宅の可否・事業性を判断できないことが分かります。

泉涌寺門前町36番13は2017年から2026年に約12.8％上昇

10年推移は、同一地点で継続比較できる「京都東山-2 泉涌寺門前町36番13」を採用します。京阪東福寺駅から750m、第一種中高層住居専用地域で、2026年公示地価は194,000円／㎡です。

2017年172,000円／㎡から2026年194,000円／㎡へ22,000円／㎡上昇し、騰落率は約12.8％です。公示地価は標準地の正常価格であり、個別の土地が実際に売買される価格ではありません。また、この地点の推移を東山区全体の土地価格推移とみなすこともできません。

東山区では『高い土地を買えるか』より『その土地で何戸つくれるか』が重要

土地を新たに取得する新築アパート投資では、地価上昇は土地取得費を通じて総投資額を押し上げます。東山区ではさらに、高さ・景観・風致・敷地形状等によって建築可能ボリュームが変わるため、土地単価だけの比較では不十分です。

たとえば駅近で土地価格が高くても十分な賃貸床を確保できなければ、1戸当たりの土地負担は大きくなります。一方、土地価格が相対的に低くても駅距離や募集賃料が下がれば収支は変わります。「土地＋建物＋諸費用の総投資額」「建築可能戸数」「対象地と同条件の募集・成約賃料」を一つの収支として比較します。

施工事例のご紹介｜今回は石川県金沢市の施工事例をご紹介します

石川県金沢市の木造アパート施工事例

今回は、インテグラルが手掛けた石川県金沢市の木造アパート施工事例をご紹介します。エリアは京都市東山区とは異なりますが、新築アパートで外観と内装をどのように商品としてつくり込むかを見る参考としてご覧ください。

東山区では、建物の商品力に加えて周辺景観との調和やデザイン基準への適合も計画条件になります。土地の形状と法規制を確認したうえで、競合物件と比較される外観・内装・設備をどのように実現するかを土地取得段階から検討します。

インテグラルの実施工物件は、施工事例（外観・内装）を見るから確認できます。

土地なしから京都市東山区で新築アパート投資を進める際のインテグラルのサポート

京都府はインテグラルの施工対応エリア

インテグラル公式サイトでは京都府を施工エリアとして案内しています。東山区では土地価格だけでなく景観・高さ等の条件が建物計画へ影響するため、土地と建物を別々に考えるのではなく、土地取得前から建築可能ボリュームと事業収支を合わせて検討することが重要です。

土地なしから検討する流れは、はじめての新築アパート投資についてで確認できます。

複数棟を所有するオーナーの体験談も確認できる

インテグラル公式サイトでは、複数棟を運用するオーナーの体験談を公開しています。個別の成果を東山区での投資成果へ一般化することはできませんが、土地・建物・デザインをどのように検討しているかを見る資料になります。

インテグラルオーナーの体験談を見る

京都市東山区で新築アパート投資を検討する際のまとめ

京都市東山区は、地下鉄・京阪・JRへのアクセス、京都女子大学や京都第一赤十字病院といった地域拠点を持つ一方、土地価格の差が大きく、京都市特有の景観・高さ・風致等の規制が建物計画へ強く関係するエリアです。土地を持たない投資家が新築アパート投資を検討する場合、家賃相場から逆算するだけでなく、土地購入前に建築可能性を確認することが重要です。

本記事の数値はエリア選定の入口となる参考情報です。具体的な土地では、用途地域、高度地区、景観・風致・眺望規制、接道、地盤、災害リスク、建築可能戸数、周辺競合、賃料査定、金融機関の評価などを個別に確認する必要があります。