大阪と京都のほぼ中間に位置する枚方市では、中心駅である枚方市駅を軸に大規模な都市更新が進んでいます。

2024年には駅直結の複合施設「ステーションヒル枚方」が完成し、商業施設「枚方モール」、ホテル、オフィス、住宅、行政サービスなどが集積。2025年度には3街区の市街地再開発事業に関するすべての工事が完了し、2026年2月には北口駅前広場の再整備も完成しました。

一方、駅南側の2街区では駅前施設や南口駅前広場の再整備に向けた検討が続き、4・5街区でも土地利用の再検討が進んでいます。

では、こうした再開発・都市更新を、土地から新築アパートを建てる投資家はどのように評価すればよいのでしょうか。本記事では、再開発の進捗、人口・交通、実際の新築アパート募集賃料、公示地価を確認しながら、「土地＋建物＋諸費用」の総投資額で判断するポイントを整理します。

※人口・世帯数は枚方市、駅乗降人員は京阪グループ公表の2024年12月旅客実態調査、再開発状況は枚方市公表資料を参照。

1. 枚方市の再開発を新築アパート投資でどう見るか
2. 枚方市駅3街区｜ステーションヒル枚方が完成
3. 2街区｜南口駅前の再整備を検討
4. 4・5街区｜土地利用は再検討中
5. 人口・交通から賃貸需要を確認
6. 新築アパートの募集賃料
7. 公示地価と土地取得コスト
8. 土地先行で確認したいポイント
9. インテグラルの施工事例
10. まとめ

枚方市の再開発を新築アパート投資でどう見るか

枚方市駅周辺では、駅北側・東側の3街区だけでなく、南側の2・4・5街区を含めた段階的な再整備が進められています。

ただし、すべてのエリアで計画内容や事業スケジュールが確定しているわけではありません。

枚方市駅3街区｜ステーションヒル枚方を中心とした再開発が完成

枚方市駅周辺再整備のリーディングプロジェクトとなったのが、駅北側・東側の3街区です。

2024年5月31日に駅直結の複合施設「ステーションヒル枚方」が竣工し、その後ホテル、商業施設「枚方モール」、行政サービスフロアなどが順次開業しました。

商業、ホテル、オフィス、住宅、行政・文化機能が駅直結で集まったことで、枚方市駅周辺では日常生活から通勤、行政手続きまでの利便性が高まっています。

新築アパート投資では、「再開発予定」ではなく現在すでに利用できる駅前利便性として評価できます。

2街区｜南口駅前広場と駅前施設の再整備を検討

枚方市駅南側の2街区については、駅前施設の再建、南口駅前広場の機能拡充、歩行者空間の改善などに向けた検討が進められています。

枚方市は、都市機能の更新や耐震性向上とともに、車両交通の円滑化、安全な歩行者空間の形成を目指す方針を示しています。

ただし、2026年10月時点では、3街区のように完成した再開発ではありません。関係機関や地権者との協議を行いながら、事業化に向けた調査・検討を進めている段階です。

4・5街区｜2026年10月に新庁舎整備の方向性を見直し

枚方市駅南側では、4街区約2.9ha、5街区約2.3haを対象としたまちづくりの検討も行われています。

これまで新庁舎の配置を含めた複数案が比較されてきましたが、建設物価の上昇により、新庁舎整備費が従来想定していた約160億円から約280億円へ増加する見込みとなりました。

そのため枚方市は2026年10月、5街区に新庁舎を整備する案の検討を中止し、既存施設の活用も含めて新庁舎の規模や整備方法を改めて検討する方針を示しています。

再開発情報を見る際は、このように計画そのものが変更される可能性がある点にも注意が必要です。

枚方市の賃貸需要｜人口・交通・駅利用規模を確認

人口389,844人・189,643世帯

枚方市の人口は2026年10月1日時点で389,844人、世帯数は189,643世帯です。

大阪府内でも人口規模の大きい都市ですが、市全体の人口だけを見て新築アパートの需要を判断することはできません。

枚方市には京阪本線・交野線、JR学研都市線があり、枚方市駅、枚方公園、御殿山、牧野、樟葉、長尾など、駅ごとに土地価格や賃貸市場が異なります。

枚方市駅は1日約8.7万人が利用

京阪グループの2024年12月旅客実態調査では、枚方市駅の1日乗降人員は86,986人です。

定期券利用者の内訳は通勤68.2％、通学31.8％で、京阪本線と交野線の乗換駅としても利用されています。

駅周辺には関西医科大学、関西外国語大学などの教育・医療拠点もあります。ただし、駅利用者や学生数をそのまま賃貸需要へ置き換えるのではなく、土地ごとの駅徒歩・間取り・競合物件と組み合わせて評価します。

京橋まで特急で約15分

枚方市公式の交通案内では、京阪本線特急で京橋駅から枚方市駅まで約15分。大阪駅から京橋駅まではJR大阪環状線で約7分とされています。

大阪方面への通勤利便性に加え、京都方面へも京阪本線で移動できることが、枚方市の住宅立地を見るうえでの特徴です。

長期的な人口減少は確認しておく

一方、枚方市が2026年8月に公表した将来人口推計では、2026年から2036年までに約16,000人、2056年までには約75,600人の人口減少が予測されています。

そのため、「人口が約39万人いるから安心」と考えるのではなく、将来も選ばれやすい駅徒歩・間取り・設備を備えたアパートを計画することが重要です。

枚方市の新築アパートの募集賃料を確認

土地から新築アパートを計画する際は、市全体の平均家賃だけを見るのではなく、候補地と実際に競合する新築アパートの募集条件を確認することが重要です。

2026年10月時点で確認できる新築1LDKの募集例を見ると、同じ枚方市でも駅、駅徒歩、専有面積によって賃料には差があります。

※SUUMOで確認できる新築賃貸アパートの掲載例。管理費・共益費を除く募集賃料です。募集状況・条件は変更または終了している場合があります。

30㎡前後と40㎡台では狙える賃料が変わる

上記では、30㎡前後の1LDKで6万円台後半～7万円台、35㎡前後では7万円台～8万円台、40㎡を超える住戸では9万円台という募集例が確認できます。

ただし、賃料は専有面積だけで決まるものではありません。駅徒歩、築年、設備、階数、ペット可否、周辺供給なども影響します。

※掲載賃料は募集段階の条件であり、実際の成約賃料とは異なる場合があります。事業収支を作成する際は、周辺管理会社等から成約事例も確認する必要があります。

公示地価から枚方市の土地取得コストを見る

新築アパート投資では、賃料と同時に土地取得費を確認します。

2026年地価公示の住宅地を見ると、同じ枚方市内でも駅・用途地域によって価格水準には差があります。

※国土交通省「令和8年地価公示」。いずれも標準地であり、アパート用地の販売価格・実勢価格を示すものではありません。

枚方市駅1.5kmの住宅地は10年間で約8.5％上昇

枚方市駅から約1.5kmの住宅地「中宮西之町23-13」を同一地点で2017年から2026年まで比較します。

2017～2021年は129,000円／㎡で横ばいでしたが、2022年以降は上昇しています。

地価上昇はエリアの評価を見る材料になりますが、土地を新たに購入する新築アパート投資では取得コストの上昇でもあります。

賃料が地価と同じ割合で上昇するとは限らないため、「地価上昇＝高収益」と判断せず、建築可能戸数と想定賃料を一体で確認します。

枚方市で土地から新築アパートを建てるなら「総投資額」で比較

土地を持っていない投資家の場合、「駅に近い土地」「安い土地」だけで候補地を選ぶと、収支が成立しない場合があります。

例えば土地価格5,400万円でも9戸計画できれば、単純な1戸当たり土地負担は600万円です。

一方、4,800万円の土地でも6戸しか入らなければ、1戸当たり土地負担は800万円になります。

土地価格が安い方が必ず高利回りになるわけではありません。

買付前に建築ボリュームを確認

土地を購入する前に、ここまで確認することで初めて「この土地で新築アパート投資が成立するか」を判断できます。

枚方市で土地を探す際に比較したい3つのエリア

1．枚方市駅～御殿山｜駅前再開発と土地取得費のバランス

枚方市駅は市内最大級の交通・商業・行政拠点です。再開発によって駅前の利便性はさらに高まっています。

一方、駅中心部へ近づくほど土地価格が高くなりやすいため、御殿山方面まで含めて土地取得費と賃料を比較する考え方があります。

実際に御殿山駅徒歩5～6分では、30㎡台の新築1LDKで6万円台後半～8万円台の募集例が確認できます。

2．枚方公園～光善寺｜枚方市駅への近さと土地価格を比較

枚方公園駅は枚方市駅の隣駅で、駅徒歩8分・約30㎡の新築1LDKでは7万円前後の募集例を確認できます。

枚方市駅そのものに徒歩で近い土地だけではなく、京阪本線で1～2駅離れたエリアも候補に入れることで、土地価格と賃料のバランスが変わる可能性があります。

3．牧野｜駅近の新築木造アパート供給を確認

牧野駅周辺では、2026年に複数の新築木造アパートの募集が確認できます。

牧野駅徒歩3分・36.48㎡の1LDKで7.7万円など、駅近の実募集条件を確認しやすいエリアです。

一方で競合となる新築供給が増えている場合は、単に駅近というだけでなく、外観・設備・専有面積による差別化も必要になります。

インテグラルの施工事例｜立地だけでなく建物の商品力も考える

新築アパート投資では、立地と賃料だけでなく、完成した建物が競合物件の中から選ばれるかも重要です。

現在、インテグラル公式施工事例では枚方市・大阪府内の掲載事例を確認できないため、他地域の物件を枚方市の施工実績として掲載することはせず、インテグラルが実際に施工した木造アパートを建物づくりの参考としてご紹介します。

外観｜インテグラル実施工事例

内装｜インテグラル実施工事例

同じ30～40㎡の1LDKでも、外観、内装、収納、設備、防犯性などによって、入居者が比較した際の印象は変わります。

インテグラルの新築アパート施工事例を見る

土地を持っていなくても土地探しから検討できる

土地を持っていない方が新築アパート投資を始める場合、土地を購入してから建物を考えるのではなく、土地情報が出た段階で建築可能戸数と想定賃料を確認することが重要です。

インテグラルでは、土地を所有していない方についても土地探しからサポートしています。

候補地ごとに土地価格、法規制、建築ボリューム、周辺賃料、建築費を確認し、一つの新築アパート事業として比較します。

インテグラルの新築アパート投資について詳しく見る

実際の新築アパートオーナー体験談を見る

まとめ｜枚方市の再開発を「土地の収支」に落とし込む

枚方市駅では、ステーションヒル枚方を中心とした3街区の再開発と北口駅前広場の整備が完了し、商業・ホテル・オフィス・住宅・行政機能が駅周辺へ集約されています。

一方、2街区は事業化に向けた検討段階、4・5街区は土地利用や新庁舎整備方針を再検討している段階です。

再開発は、枚方市の新築アパート投資を考える重要な材料ですが、「再開発があるから土地を買う」という順番ではありません。

現在の条件だけでも成立する土地を選び、再開発による生活利便性やエリア価値の変化を将来の上振れ材料として考えることが、土地から新築アパート投資を検討する際の基本になります。

▶ 高槻駅のアパート投資は？賃貸需要・家賃相場・地価・再整備を調査

▶ 南茨木駅のアパート投資は？賃貸需要・家賃相場・地価・駅周辺整備を調査

▶ 吹田駅のアパート投資は？賃貸需要・家賃相場・地価・再整備を調査

▶ 京田辺市の新築アパート投資は？賃貸需要・家賃相場・地価・土地先行を調査

・枚方市「枚方市駅周辺再整備と新庁舎整備に関するこれまでの経緯について」

・枚方市「枚方市駅周辺再整備の取組について（令和8年9月全員協議会）」

・枚方市「新庁舎整備の方向性の見直しについて」

・枚方市「令和8年度市政運営方針」

・枚方市「人口統計表」

・枚方市「枚方市将来人口推計調査」

・枚方市「枚方市への交通アクセス」

・京阪ホールディングス「枚方市駅周辺再開発」

・京阪グループ「枚方市駅 駅利用データ」

・SUUMO 賃貸掲載情報

・国土交通省「地価公示・枚方-2」

・国土交通省「地価公示・枚方-3」

・国土交通省「地価公示・枚方-5」

・国土交通省「地価公示・枚方-13」

・株式会社インテグラル「施工事例」

※本記事は2026年10月29日時点で確認できる情報を基に作成しています。再開発計画、事業スケジュール、人口、募集賃料、公示地価等は今後変更される場合があります。
※掲載した賃料は募集賃料であり、実際の成約賃料を示すものではありません。
※公示地価は標準地の正常価格であり、個別土地の実際の売買価格を示すものではありません。
※具体的な土地取得・建築にあたっては、対象地ごとの法規制、接道、インフラ、建築可能戸数、周辺競合等を個別に確認する必要があります。