京都府の人口・世帯を新築アパート投資の視点で見る

人口は減少、世帯数は増加してきた

京都府の推計人口は、令和8年8月1日現在で249万437人、世帯数は122万7,194世帯です（令和7年国勢調査速報値基準）。国勢調査で比べると、平成27年から令和2年にかけて人口は261万353人から257万8,087人へ減少した一方、世帯数は115万2,902世帯から119万527世帯へ増えています。

人口が減っても世帯数が増えているのは、単身世帯や少人数世帯が増えていることを示す一つの指標です。ただし、これは府全体の数字であり、特定の駅徒歩圏で賃貸アパートの入居者が増えていることを意味するものではありません。

府全体の数字を対象地単位に落とし込む

新築アパート投資の判断では、府や市の人口ではなく、検討している土地の周辺で次の点を確認します。

• 最寄駅までの徒歩分数と、通勤・通学先までの所要時間
• 周辺の競合アパートの築年数・間取り・専有面積・設備
• 同条件の募集物件がどのくらいの期間募集されているか
• 単身・カップル・ファミリーのどの層が多いエリアか

京都府のエリアをどう分けて考えるか

京都府は府域を一括りにせず、地価・家賃・規制・需要の性質が近いエリアごとに分けて考えると判断しやすくなります。ここでは、京都府の地価公示で使われている地域区分をもとに整理します。

地域区分の出典：京都府「令和8年地価公示の概要（京都府）」

賃貸アパートの家賃相場を新築アパート投資でどう読むか

インテグラル独自集計：京都府の新築アパート家賃（管理費・共益費込み）

新築アパート投資で比較すべきなのは、エリアの賃貸物件全体の平均ではなく、これから建てる物件と競合する新築アパートの賃料です。下表は、SUUMOに掲載されている京都府内の賃貸アパートのうち、「新築」「駅徒歩10分以内」の1K・1LDKを市区町村ごとに集計し、管理費・共益費を含めた月額の平均を算出したものです。

出典：SUUMOの掲載物件をもとにインテグラルが集計（2026年11月時点）。条件：賃貸アパート／新築／駅徒歩10分以内。各住戸の「賃料＋管理費・共益費」を単純平均し、同じ住戸の重複掲載は除いています。（　）内は集計対象の棟数、「―」は条件に合う掲載がなかった間取りです。

1Kは地域差が小さく、1LDKは差が開く

新築アパートの1Kは、管理費・共益費込みで京都市中心5区が7.5万〜8.0万円、京都市のその他の区が6.8万〜8.2万円、近郊・山城地域が6.0万〜7.4万円でした。後述する地価公示では地域ごとの差が大きい一方で、1Kの賃料差は2万円ほどにとどまります。

これに対して1LDKは、京都市中心5区で9.9万〜12.3万円、近郊・山城地域で7.2万〜9.3万円（1棟のみの木津川市を除く）と差が大きくなります。地価の高いエリアで土地から建てる場合、土地取得費の上昇分を1Kの賃料で回収するのは難しく、1LDKなど賃料差が出やすい住戸で計画できるか、必要な戸数を確保できる土地かが判断のポイントになります。

ただし、集計対象が1〜2棟の市区は、特定の物件の賃料や間取りの影響を強く受けています。新築の掲載がない市区や棟数が少ない市区では、築浅アパートの募集事例もあわせて確認することをおすすめします。

この表を読むときの注意点

この平均は、条件に合う掲載住戸を単純平均したもので、専有面積や設備、駅までの正確な距離までは揃っていません。同じ1LDKでも30㎡台前半と40㎡台では賃料が変わるため、エリア間の比較材料として使い、実際の計画では対象地周辺の募集物件を個別に確認してください。

また、ポータルサイトの家賃は募集賃料です。対象エリア・対象条件の成約賃料を公開情報から十分な件数確認できないため、本記事では募集賃料を使用しています。実際の計画では、対象地周辺の新築・築浅アパートについて、間取り・専有面積・募集賃料・共益費・募集期間を個別に確認する必要があります。

京都市内の区や府南部の市については、駅別・市区町村別の家賃を詳しく調べた記事もあわせてご覧ください。

• 京都市右京区の新築アパート投資を調査した記事
• 京都市北区の新築アパート投資を調査した記事
• 宇治市の新築アパート投資を調査した記事
• 京田辺市の新築アパート投資を調査した記事

大学・学生の集積をどう評価するか

京都市の資料によると、京都市内の大学数は36校、学生数は154,422人で、人口に占める学生の割合は10.7%です（令和6年度）。札幌市・横浜市・名古屋市・大阪市・神戸市・福岡市など主な政令指定都市と比べても、学生の割合は突出しています。

一方で、同じ資料では、18歳人口の減少を背景に、京都でも短期大学や大学の学生募集停止が続いていることが示されています。また、京都の大学を卒業した学生のうち府内に就職する割合は16.6%（令和6年）とされています。

出典：京都市「大学のまち京都・学生のまち京都推進会議」参考データ（出典：文部科学省「学校基本調査」ほか）

京都市の景観・高さ規制と土地先行の確認ポイント

京都市では、平成19年9月から、建築物の高さやデザインなどを全市的に見直した「新景観政策」が実施されています。高さは高度地区によって定められており、たとえば都心部では、幹線道路沿道地区が31m、その内側の職住共存地区が15mに制限されています。

また、風致地区では種別ごとに高さの上限が8m〜15mと定められ、建ぺい率や道路からの後退距離、緑地の規模も別途求められます。このほか、美観地区・美観形成地区、眺望景観の保全区域、歴史的風土保存区域など、複数の規制が重なる場所もあります。

「駅近・容積率200%」だけでは判断できない理由

用途地域上の容積率が十分でも、高度地区の高さ制限や風致地区の建ぺい率・後退距離によって、想定していた階数・戸数・専有面積が取れないことがあります。外観や屋根の形状、色彩にも基準があるため、建築費にも影響する場合があります。

土地を購入して建てる場合は、購入前に次の点を確認しておくことが重要です。

1. 用途地域・建ぺい率・容積率
2. 高度地区（高さの上限）
3. 美観地区・美観形成地区・風致地区・眺望景観の規制の有無
4. 接道条件と敷地形状
5. 上記を満たしたうえで、希望する階数・戸数・専有面積・外観・配置が成立するか

京都市東山区のように、規制が建築計画に大きく影響するエリアについては、個別の記事で詳しく解説しています。

• 京都市東山区の新築アパート投資を調査した記事
• 京都市の新築アパート投資のリスクとリターンを解説した記事

出典：京都市「京の景観ガイドライン 建築物の高さ編」、京都市 景観ガイドライン（風致地区の種別ごとの規制）

令和8年地価公示を新築アパート投資でどう見るか

令和8年地価公示（令和8年1月1日現在）では、京都府の住宅地の平均変動率は+2.3%（前年+2.0%）、平均価格は1㎡あたり164,100円でした。地域別にみると、京都市と近郊地域が上昇する一方、中丹・丹後地域は下落が続いています。

出典：京都府「令和8年地価公示の概要（京都府）」。各地域の値は地域内標準地の平均変動率であり、個別の土地の価格変動を示すものではありません。

土地から購入する場合、地価上昇は何を意味するか

地価が上がっていることを、そのまま「新築アパート投資に有利」と評価することはできません。土地から購入する場合、地価の上昇は土地取得費の上昇、つまり総投資額の上昇につながります。募集賃料が同じ割合で上がらなければ、利回りや手残りを圧迫する可能性があります。

逆に、地価が横ばい・下落傾向のエリアは土地取得費を抑えやすい一方、賃料水準や入居者層、将来の売却のしやすさを慎重に確認する必要があります。どちらの場合も、土地価格だけでなく、総投資額に対して確保できる戸数と賃料のバランスで判断します。

なお、すでに土地を所有している方は新たな土地取得費が発生しないため、ここで説明した収支構造とは前提が異なります。

収支計画・間取り・融資・出口の考え方

収支計画は「総投資額」から逆算する

土地から新築アパートを建てる場合、収支の起点は次の総投資額です。

表面利回りだけで判断せず、融資の金利と返済期間、固定資産税、管理費、修繕費、空室期間を織り込んだうえで、毎年の手残りを確認します。京都府のようにエリアごとの地価・賃料の差が大きい地域では、同じ建物でもエリアによって収支が大きく変わります。

間取り・設備は周辺の競合から決める

単身向けにするか、カップル・ファミリー向けにするかは、エリアの一般論ではなく、対象地周辺の競合物件の間取り・専有面積・設備・募集状況を調べて判断します。供給が多い間取りと少ない間取り、募集期間が長い物件の共通点を確認することが判断材料になります。

融資と出口は計画の初期段階で確認する

融資条件は、物件の所在地、投資家の属性、自己資金の割合、金融機関によって異なります。複数の金融機関で条件を比較し、金利が上昇した場合の返済額も試算しておくと安心です。

また、将来の売却を想定するなら、駅からの距離や前面道路の条件など、買い手が評価しやすい土地かどうかも、土地を選ぶ段階で確認しておく必要があります。

京都府の新築アパート投資でよくある質問

施工事例のご紹介

今回は福井県坂井市の施工事例をご紹介します。白を基調にしたシンプルな外観と、間接照明を取り入れた共用部で、入居者が毎日通る空間の印象にもこだわった木造アパートです。

ほかの施工事例はインテグラルの施工事例（外観・内装）一覧でご覧いただけます。

新築アパート投資を進める際のインテグラルのサポート

インテグラルでは、土地をお持ちでない方には土地探しから、すでに土地をお持ちのオーナー様には所有地での企画から、新築アパートの建築までをサポートしています。京都府を含む12都府県（石川県・富山県・福井県・滋賀県・岐阜県・愛知県・大阪府・兵庫県・京都府・東京都・埼玉県・千葉県）で施工に対応しています。

京都府のように、エリアによって地価・賃料・景観規制の条件が大きく異なる地域では、その土地でどのような建物が建てられるかを早い段階で確認することが重要です。これから土地を探す方は購入前に、土地をお持ちの方は計画の初期段階で、想定できる戸数・間取り・賃料をあわせて検討できます。気になる土地がある段階でも、まだエリアを絞り込めていない段階でもご相談いただけます。

なお、インテグラルは『全国賃貸住宅新聞』2026年6月22日号の「年間完工高ランキング」で、北陸甲信越エリア第1位を獲得しました（完工高ランキング第1位獲得のお知らせ）。

• はじめての新築アパート投資について
• インテグラルオーナーの体験談を見る
• 施工事例（外観・内装）を見る

京都府で新築アパート投資を検討する際のまとめ

京都府での新築アパート投資は、「京都」というブランドや府全体の数字ではなく、エリアごとの条件の違いを踏まえて、対象地単位で判断することが重要です。

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出典一覧

• 京都府「京都府の統計情報（推計人口）」
• 京都府「令和8年地価公示の概要（京都府）」
• 京都市「大学のまち京都・学生のまち京都推進会議」参考データ
• 京都市「京の景観ガイドライン 建築物の高さ編」
• 京都市「京の景観ガイドライン」（風致地区の種別ごとの規制）
• 総務省「国勢調査」（平成27年・令和2年）
• 新築アパートの家賃：SUUMOの掲載物件をもとにインテグラルが集計（2026年11月時点）